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住宅ローン専門家が教える!損をしないためのローン選び

淡河範明 淡河 範明(おごう のりあき)
収入や支払いの金利が変動するリスクを検討し、複数の金融機関の住宅ローンの中から最適な選択をするためにはどうしたら良いのか。
住宅ローンの専門家として、皆様のお役に立つコラムをお届けします。
第1回 住宅ローンを決めるとき、あなたは相談されますか?
相談相手は誰?
住宅ローンの相談相手を誰にするかは、なかなか難しい問題です。
これから家を買おうと思っている方に聞いてみると、銀行に相談に行く、インターネットで調べる、と考えている人が結構多いようです。しかし、いざ住宅ローンを選ぶ段階になると、住宅販売業者(41.6%)のアドバイスで決める人が断トツとなっています。
住宅金融支援機構「平成20年民間住宅ローン利用者の実態調査(第1回)」をもとに編集した【グラフ1】を参考にしてください。

【グラフ1】
【グラフ1】

つまり、住宅ローンを決定するにあたっては、住宅ローンの専門家でない人の意見を参考にしている方が多いことがわかります。

それが果たして正しい選択をするために役立っているのか。
その検証のため、前掲の調査を見てみると、選択は必ずしも正しいと思われない結果になっています。

【グラフ2】を見てください。
平成19年、20年のアンケートでも約半分のひとが10年未満の固定金利を選択しています。
ということは金利上昇リスクを意識的に、またはそうでなくとっている人が半分もいるということになります。
この方々は、金利上昇のインパクトを正確に理解しているとは思えません。

というのも、実際に相談に来られた方々は、金利上昇が家計にあたえる影響をシミュレーションすると愕然とされるからです。

【グラフ2】
【グラフ2】
 
誰に相談すべきなのか?
ここでちょっと考えてみたいのです。
それなら、誰に相談すべきなのか。

前述調査の人気順で、相談相手の適正チェックをしてみましょう。

●住宅販売業者に相談する場合
最も人気のある住宅販売業者は、人気がある理由があります。
〔良い点〕
1.複数の金融機関の中から選択できること
2.業者によっては特別優遇金利が適用できること
3.手続きなどが早い
〔悪い点〕
1.借入可能額しか説明しないこと
2.ローン選択基準が現在の支払額に重点をおいていること

●銀行(または金融機関)に相談する場合
銀行に相談して決定するのは第2位となっています。
伝統的に銀行は頼りになると思いやすいのですが、やはり良い点、良くない点を正確に理解しておく必要があるのではないでしょうか。
〔良い点〕
1.住宅ローンの商品仕様を正確に説明できる
2.借入可能額を正確に提示できる
〔悪い点〕
1.借入可能額しか説明しないこと
2.他の金融機関との商品比較はしない
3.リスクは説明するが、対処方法の説明が不明確

●インターネットで検索する場合
第3位であるインターネットは、金融機関、利用者、FPなど様々な立場の人が情報発信をしています。
従って、その情報を正確に理解し、利用できるのであればよいのですが、使う側の問題となります。
初心者の相談相手としては、ちょっと問題ありかもしれません。
〔良い点〕
1.住宅ローンの商品仕様を正確に説明できる
2.様々な意見・考え方を収集することができる
3.特に、経験者の意見は参考になるものが多い
〔悪い点〕
1.精通していない人には、情報の取捨選択が難しい
2.初心者の意見は、局地的な見地からのものが多い

 
相談したいポイントは?
では、住宅ローンにおいて相談したいポイントは一体何なのか考えてみてください。
私が考えるポイントは以下の3つです。

(1)いくら借りたら良いのか
(2)どの商品が一番安いのか
(3)本当に最後まで返せるのか

この問いに答えられる相談相手は、上位3者の中にはいないようです。
この観点から私なりにまとめてみると、以下の表の特徴となると思います。

  (1)
いくら借りたら良いか
(2)
一番安い商品は
(3)
最後まで返せるか
住宅販売業者
営業バイアスあり?

選択肢が限定的
×
対応する業者も
なくはない
金融機関
営業バイアスあり?
× ×
対応せず
インターネット
自分にベストか不明

どれだけ手間を
かけたかによる

同左

これを見ていただければ、銀行員に住宅ローンの相談はあまり適していないことがわかると思います。
銀行員には、住宅ローンの商品決定をした後に、どうやって借りたらよいのか、詳細な商品性について、などの質問にいくべきであり、商品の選択の相談をされても困るだけなのです。
 
まとめ
では、お客様のこの3つポイントに対応できるのはどんな人なのでしょうか。

営業バイアスがない中立的な存在であり、多くの金融商品を扱い、住宅ローンだけでなく、ライフプランの専門家であることが必要と思います。このように書くと、通常は、ファイナンシャル・プランナー(FP)が該当するように思われるかもしれませんが、現実的には住宅ローンに精通しているFPは極わずかです。

特に大事なことは、住宅ローンをライフプランに必要な金融商品としてとらえ、複数の商品の中から合理的な手法で選択が可能となるスキルをもっているかどうかです。
そのような住宅ローンの専門家は、まだ日本には少数なのですが、欧米では2人に1人は相談しにいく頼もしい相談相手なのです。

住宅ローン無料相談

バックナンバー
第1回 住宅ローンを決めるとき、あなたは相談されますか?
第2回 家賃と同じなら買った方が得です!?(1)
第3回 家賃と同じなら買った方が得です!?(2)
第4回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(1)
第5回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(2)
第6回 フリーキャッシュフローを確認せよ!

淡河範明 淡河 範明(おごう のりあき)
■略歴
1965年東京生まれ。
大学卒業後、日本興業銀行に入行。2000年に退社。
その後、個人資産の運用に興味を持ち、個人金融の総合コンサルティング会社を設立。
06年、住宅ローンコンサルティング事業を分社。
住宅ローンが借りられるか心配という方々を対象に、 より多くの金融機関を対象に借入れの可能性を徹底的に追求している。
ホームページ : http://www.hld.jp/

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