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住宅ローン専門家が教える!損をしないためのローン選び

淡河範明 淡河 範明(おごう のりあき)
収入や支払いの金利が変動するリスクを検討し、複数の金融機関の住宅ローンの中から最適な選択をするためにはどうしたら良いのか。
住宅ローンの専門家として、皆様のお役に立つコラムをお届けします。
第2回 家賃と同じなら買った方が得です!?(1)
まず、疑ってみましょう

住宅ローンはちゃんと支払えば、家が自分のモノになります。
でも、賃貸はいくら払っても自分のモノになりません。

その通りですね。

では、家賃と住宅ローンの支払額が同じなら、絶対に住宅を買う方がいいのか、といえばそうでもありません。
「ちょっと聞くと当たり前!」みたいに感じることを、疑ってみましょう。

通常は、お家を買うと、住宅ローン以外の支払いが結構あります。
例えば、マンション管理費や固定資産税などです。
それらを無視して家賃と比較するのは、ちょっと無理があるのです。
この考え方は、書籍でもインターネット上でも多く語られています。

そこで、住宅ローンの専門家である私は、「住宅ローンの選択」という観点から、家賃と同額の支払いにひそむリスクについて主に2つあるので、ちょっと考えてみましょう。

 
現在と将来の比較

住宅ローンと家賃との比較の問題点は、今払えるかどうか、しか考えていないことです。

将来は、金利や家計が変動してしまいます。
一般の人には、この変動をどのように見込むか、この最初の難関で挫折しがちです。

現在の収入が、順調に右肩上がりになるかどうか、誰にもわかりません。
折しも、派遣社員や期間従業員の削減などが社会問題になっています。

そうはいっても、将来の支払いのピークはおよその想定はできます。
大体の支払いのピークは、子供に関する支出になります。
教育費か、結婚費用などがありますが、これが高いのです。
子供が、私立の、大学に、下宿で通う!などという条件であれば、月20万円くらい覚悟する必要があるかもしれません。
しかも、それが2人になると、それは大変です。

このような時期を想定しながら、支払金額の上限を決めてみます。

例えば、借入金3000万円、35年返済で、変動金利1.675%と35年固定金利3.31%とします。
この場合、当初毎月返済額は、それぞれ94,449円、120,708円。
皆様はどちらを選びたいですか?
平成20年の統計をみると、変動金利を選んだ人が26.5%、全期間固定を選んだ人が25.9%。
(前回コラムのグラフ2をご参照ください)

さて、ここで金利上昇のインパクトを見てみましょう。
もし、現在の家賃が12万円だったら、35年固定を選択する人は少ないと思います。

実際には、「でも変動金利は心配」ということで、10年固定金利を選ぶ方も多いのです(先のデータからは24.4%です)。
これは金利上昇リスクを懸念してのことだと推測しています。
ただ、
リスクを頭で理解はしているのですが、
リスクとのつきあい方がわかっていない、
そう感じてしまいます。

具体的に、あるメガバンクの金利表の一部を参考に試算してみましょう。

  変動 3年固定 5年固定 10年固定 20年固定 35年固定
当初優遇金利

2.25%
2.40% 3.10%
全期間優遇金利 1.675%
2.35% 2.55%
2.85% 3.60%
全期間固定


3.31%

この金利表を見てもどれを選択すればよいか、簡単にはわかりません。
そこで、将来の金利が上昇したと仮定した場合、
毎月の支払額がどれくらい影響を受けるのか
これを見てみたいと思います。

【グラフ1】

先の変動金利については、金利が6%に上昇すると、5万円近く上昇してしまう。
そういうリスクを持った商品だということがわかります。

10年固定についても、6%への上昇で約27,000円上昇します。
もし、支払のピーク時に、このような支払額の上昇が起こったとして、耐えられる家計であるかが、重要なのです。

仮に将来の支払上限額が13万円以下の場合には、全期間固定以外の選択はないのです。


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バックナンバー
第1回 住宅ローンを決めるとき、あなたは相談されますか?
第2回 家賃と同じなら買った方が得です!?(1)
第3回 家賃と同じなら買った方が得です!?(2)
第4回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(1)
第5回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(2)
第6回 フリーキャッシュフローを確認せよ!

淡河範明 淡河 範明(おごう のりあき)
■略歴
1965年東京生まれ。
大学卒業後、日本興業銀行に入行。2000年に退社。
その後、個人資産の運用に興味を持ち、個人金融の総合コンサルティング会社を設立。
06年、住宅ローンコンサルティング事業を分社。
住宅ローンが借りられるか心配という方々を対象に、 より多くの金融機関を対象に借入れの可能性を徹底的に追求している。
ホームページ : http://www.hld.jp/

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