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住宅ローン専門家が教える!損をしないためのローン選び

淡河範明 淡河 範明(おごう のりあき)
収入や支払いの金利が変動するリスクを検討し、複数の金融機関の住宅ローンの中から最適な選択をするためにはどうしたら良いのか。
住宅ローンの専門家として、皆様のお役に立つコラムをお届けします。
第3回 家賃と同じなら買った方が得です!?(2)
公開日 2009/3/27
将来の支払い予定
これまでは、「家賃=住宅ローンの毎月の返済支払額」は、今だけの支払いを見て分析してきました。
つぎに、将来の支払予定まで見通して考えてみましょう。

家賃=返済額=11万円としてみます。
更新料
敷金・礼金
家賃:11万円
賃貸
(マンション管理費)
損害保険料
固定資産税
修繕費用
返済額:11万円
持家
まずは賃貸についてみてみます。

家賃自体、今後どのようになっていくのでしょうか。
変化がなければ35年の総合計は、4620万円となる。
家賃水準は、借り手が選択するライフスタイルによって異なってきます。
一般的には何人で住むかにより、間取りや床面積などが変わるため、家賃の水準が変わっていきます。

特に、子供の数が増えたり、大きくなっていくと、大きな家に住む必要があるため、家賃は徐々に上昇することとなります。しかし、住む場所などを上手に選択することで、コストアップを抑えられることも、賃貸の魅力ですね。

家賃以外でのコストの代表格は、敷金・礼金ですが、交渉次第では安くなることもありますし、最近ではゼロの物件もありますね。
また更新料も1ヶ月というケースが多いのですが、かからないこともあります。

最終的には、これは引っ越しの回数などにもよりますが500万円以下のコストアップとなりそうです。


それに対して、持家を検討してみます。

毎月返済額自体は、選択する住宅ローン商品によって変わりますが、最近では90%程度の方が全期間固定以外の商品を選択しているので、金利リスクを負っているといえます。

【グラフ1】

グラフ中の横軸は、住宅ローンの個別商品で、期間毎に最も安い総支払額となるものを選定いたしました。よって、各期間毎により安い金利はありますが、一定の条件のもと、元利金と諸費用を合計した総支払額が最も安くなるものを選別してグラフ化した。
棒グラフの下辺が、将来的に金利が3%程度で推移した場合で、上辺が、将来的に金利が6%程度で推移した場合となる。(ちなみに借入額3000万円、借入期間35年にて試算)
189 変動金利 1.075%
86 3年固定 1.6%
88 5年固定 1.65%
90 7年固定 1.95%
92 10年固定 2.05%
73 15年固定 2.41%
57 20年固定 2.496%
58 25年固定 2.545%
59 30年固定 2.545%
60 35年固定 2.545%

60番であれば、家賃が変動しない場合の総額と大差がない。

しかし、189番の変動金利を選択すれば、金利があまり上昇しなければよいが、万が一上昇した場合に、総支払額が±500万円も変わってしまうリスクがあるのだ。

ローン返済額以外のコストアップは、忘れられがちな固定資産税や修繕費用などがあり、下手すると1000万円以上の上乗せになる可能性が高いでしょう。
ただし、住宅ローン減税があるため300万円弱の削減効果が期待できるが、ローン返済額以外の支払いを相殺するまでにはいたらない。

ここまでの結論を言えば、持家の方がトータルで数百万円程度、資金的な負担が大きく、相対的には不利と見えます。
 
住宅の資産価値に着目
しかし、現状においては、一概にそうともいえません。
住宅の資産価値に着目すると、現在の様相は一変してしまう。

実は、アウトレットマンションに代表されるように、住宅の価格自体が大幅に値下げされているからなのです。
資産価値が高いものが、破格の値段で売り出されていて、購入するだけでキャピタルゲインを得られるような物件が存在しているのです。神奈川県や千葉県のマンションが半額以下で販売されているのを見ると、目が点になりそうです。

つまり、定価より大幅に値引きされて購入した方は、将来の時点で売却を行う時に、その値引き分の内、いくらかでも利益を得られる可能性があるのだ。
特に、建設コストよりも安く購入できたら、売却益はかなりの確率で確保できるでしょう。
もちろん、30年以上住み続けてから売却しようとしても、建物の価値はゼロに近づいてしまうため、途中での売却が前提になる点には注意が必要です。

最後のまとめ
家賃と同額の返済額となる物件は、トータルでは資金負担が大きくなりがち。
つまり、それだけでは購入する理由とはならない。


しかし、大幅に値引き物件であるならば、住みかえを前提とした購入は検討に値する。

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バックナンバー
第1回 住宅ローンを決めるとき、あなたは相談されますか?
第2回 家賃と同じなら買った方が得です!?(1)
第3回 家賃と同じなら買った方が得です!?(2)
第4回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(1)
第5回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(2)
第6回 フリーキャッシュフローを確認せよ!

淡河範明 淡河 範明(おごう のりあき)
■略歴
1965年東京生まれ。
大学卒業後、日本興業銀行に入行。2000年に退社。
その後、個人資産の運用に興味を持ち、個人金融の総合コンサルティング会社を設立。
06年、住宅ローンコンサルティング事業を分社。
住宅ローンが借りられるか心配という方々を対象に、 より多くの金融機関を対象に借入れの可能性を徹底的に追求している。
ホームページ : http://www.hld.jp/

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