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住宅ローン専門家が教える!損をしないためのローン選び

淡河範明 淡河 範明(おごう のりあき)
収入や支払いの金利が変動するリスクを検討し、複数の金融機関の住宅ローンの中から最適な選択をするためにはどうしたら良いのか。
住宅ローンの専門家として、皆様のお役に立つコラムをお届けします。
第4回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(1)
公開日 2009/6/5
いくら借りるべきか?

住宅ローンを選ぶ時に、お客様が決定できて、かつ最も重要な3つのポイントがあります。
それは、金額、期間、金利です。

この中で最も大切なもので、皆様が一番コントロール可能なものが金額となります。
しかしながら、この金額の決定を一番間違えてしまうことが多いのです。

間違いとは、家計で負担できる金額を超えて借りてしまうことで、業界用語ではオーバーローンと呼びます。このオーバーローンは、他人事ではありません。
弊社に借換のご相談に来られる方は、3人のうち2人はオーバーローンです。

オーバーローンの状態では、ちょっとしたこと、たとえば金利がわずか1%上昇しただけとか、ボーナスが一部カットされた、というだけで返済が困難になってしまいます。

ではそんなあり得ないようなことがなぜおこるのでしょうか。
私は、お客様が適正な借入額の算出方法を知らないことが一番の理由ではないかと考えています。
特に、住宅販売業者や不動産業者と話す前に予算をきちんと決めていないことが致命的ですね。意外にも不動産は衝動買いが多いので、物件を気に入ってしまうと、なんとしても欲しくなってしまいますから。

いくら借りるべきか、ということは日本では誰も教えてくれません。
だから借りるなと教えても、万が一借りるときの対処方法を教えてこなかったのです。

では、ベストな予算を決めるためには何が大切かといえば、ポイントは2つです。

  1. 支払可能額から借入額を計算する
  2. 現在だけでなく、将来の返済可能性もチェックする
では簡単なケースで考えてみましょう。
 
年収560万円、38歳会社員の場合
例えば、年齢は38歳、年収560万円の会社員の借入を考えてみます。

通常は、住宅販売をしている業者の方に自分の年収を教えると借入可能額を試算してくれます。つまり、資金計画をざっくりとつくってくれます。

実際に、借入可能金額は、借入期間、年齢、そして金利で試算することが可能で、金融機関のHPなどでも検証することが可能です。

仮に、某メガバンクとフラット35をHPで試算をしてみると、

次の表の通りになりました。
商品種類 当初金利 借入可能額 毎月支払額
変動金利(優遇あり) 1.275% 5,530万円 163千円
10年固定(当初重点優遇) 2.25% 4,740万円 163千円
フラット35 3.07% 4,201万円 164千円

これを見ていると、金利が安いとたくさん借りられる傾向があるように見えますが、原則的にその直感は正しいのです。
(金融機関によって計算方法は微妙に異なるので、必ずそうなるとは限りません)

そこで、変動金利であれば最大で5,530万円まで借りられるということを、住宅販売業者は強調してきます。ただ、その金額が適正かどうかは、これだけではわかりませんね。
そこで将来の支払いについてチェックする必要があります。

本来は、金利面と家計面でチェックしなくてはならないのですが、今回は金利面のみチェックしてみましょう。

金利変動の影響は以下の通りです。
商品種類 借入可能額 毎月支払額 金利3% 金利4% 金利5%
変動金利
(優遇あり)
5,530万円 163千円 199千円 221千円 245千円
10年固定
(当初重点優遇)
4,740万円 163千円 177千円 208千円 231千円
フラット35 4,201万円 164千円 164千円

借入金額をじっくり考える必要があることがおわかりいただけましたか。

今回の試算では、変動金利が10年間変わらない前提(ありえませんが)とし、11年目から金利が上昇した場合を試算しています。

「変動金利:5,530万円」のケースでは、金利が上昇したら毎月返済額が、すぐに200千円を超えてしまい、目もあてられません。
また、「10年固定:4,740万円」の借入でも、金利が上昇すると200千円を超える可能性が高いことがわかります。この金利上昇の影響がこんなにも大きくなってしまっているのは、借入金額が大きすぎるからです。
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バックナンバー
第1回 住宅ローンを決めるとき、あなたは相談されますか?
第2回 家賃と同じなら買った方が得です!?(1)
第3回 家賃と同じなら買った方が得です!?(2)
第4回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(1)
第5回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(2)
第6回 フリーキャッシュフローを確認せよ!

淡河範明 淡河 範明(おごう のりあき)
■略歴
1965年東京生まれ。
大学卒業後、日本興業銀行に入行。2000年に退社。
その後、個人資産の運用に興味を持ち、個人金融の総合コンサルティング会社を設立。
06年、住宅ローンコンサルティング事業を分社。
住宅ローンが借りられるか心配という方々を対象に、 より多くの金融機関を対象に借入れの可能性を徹底的に追求している。
ホームページ : http://www.hld.jp/

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