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住宅ローン専門家が教える!損をしないためのローン選び

淡河範明 淡河 範明(おごう のりあき)
収入や支払いの金利が変動するリスクを検討し、複数の金融機関の住宅ローンの中から最適な選択をするためにはどうしたら良いのか。
住宅ローンの専門家として、皆様のお役に立つコラムをお届けします。
第5回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(2)
公開日 2009/12/07
収入が同じでも、支出が異なる場合は?
前回は、借入可能額の上限金額をどのようにイメージするかについてお話しました。

借入可能額は、銀行が皆様の収入をもとに決定します。
ということは、年収が同じ人であれば、上限金額が同じになる可能性が高いのです。
もちろん、他の条件によっても借入可能額は変わりますが、大事なことは収入がベースとなっていて、支出等やその他の財産は考慮されにくい点です。

では、収入が同じで支出が異なる家計ではどうなるでしょうか。
例えば、こんな例です。
Aさん:年収500万円、支出400万円、現金500万円(家計から蓄財)
Bさん:年収500万円、支出500万円、現金500万円(親からの援助)


銀行にとっては、支出を確認しませんから、どちらも年収500万円、現金500万円のお客様なので、全くおなじように取り扱うでしょう。

でも、よく考えてみてください。
実はAさんは年間400万円でやりくりをして、500万円の現金を計画的に貯蓄した優良家計ではないでしょうか。
それに対して、Bさんは年間500万円あるだけ使っていて、家が欲しくなって親に資金援助を頼んだとすると、Aさんと同じに扱うのは問題がありそうです。
ちょっと単純化しすぎていますが、このような支出コントロール能力の違いを、銀行は直接的には確認しません。
このケースでは、おそらく銀行はAさんとBさんに同じだけ借すでしょう。
 
オーバーローンの可能性
このような審査手法が抱えるのが、オーバーローンの可能性です。
統計的には、返済不能になる確率が一定に抑えられるようになっているので、銀行経営的には問題がないかもしれません。
しかし、必ず自分の実力以上の借入をする人は発生してしまうし、そうなった家計は極めて苦しい状態に陥ります。

そうならないためには、無理なく返せる住宅ローンがいくらなのか、それを計算する必要があります。
 
シミュレーターで計算する方法
無理なく返せる住宅ローンとは、毎月の返済が滞らないことを意味します。
計算方法は、ちょっと難しい面もありますが、ちょっと時間をかければ誰でもできます。

第1ステップは、金融機関のHPのシミュレーターで計算する方法です。
まずは、毎月の返済可能額の算出が重要です。

入力項目は、毎月返済可能額と金利と期間だけとなります。

簡単な金利と期間を先に解説します。
まず金利は、4.0%を採用してみてください。理由は、メガバンクはだいたい4%前後の金利でお客様の借入可能額を判断するからです。ということで、現状は4%で計算した方が手堅いのです。
もちろん、フラット35は適用金利を採用しますし、金融機関や商品などによって異なる点にはご注意ください。
次に期間ですが、35年または80歳から現在の年齢を差し引いた期間のどちらか短い方を採用してください。

最後に毎月の返済可能額です。
月々の住宅関係費用と駐車場代など、住宅関係費用がベースとなります。
もし、更新料などがあれば、月額ベースに割り戻します。
(例1)
家賃:12万円
更新料:5千円(2年に1度、賃料の1ヶ月分)
駐車場代:1万5千円
合計14万千円


次に、住宅取得後にかかる維持費用を計算する必要があります。
(例2)戸建で試算
固定資産税:1万2千円
修繕相当:8千円
合計2万円

固定資産税は物件価格によりことなります。
また、修繕相当額もマンション、戸建、新築、中古などで数値が変わります。

これを差し引きして計算されるのが、返済可能額となります。
例1−例2=12万円

この数字をHPの毎月返済可能額に入力し、金利と借入期間などを入力すれば、借入可能額が計算されます。

フラット35のシミュレーターと、メガバンクの金利で楽待シミュレーターを利用して計算したら次の表のようになりました。
金融機関 フラット35 メガバンク
計算金利 2.6% 4.0%
借入可能額 3,306万円 2,710万円
 ※フラット35のシミュレーター(金利は2009年12月の最安金利を適用)
 http://www.flat35.com/simulation/simu_02.html
 ※メガバンクの計算は楽待シミュレーターを利用
 http://sumai.rakumachi.jp/navi/tool/loan_simulation/kariire.html


このように借入可能額は、計算金利を何%にするかで大きな違いがでます。

ではどちらを採用すべきか、という点が問題となります。
通常は、お客様は当初の毎月返済額をみて、返済できるかどうかを判断します。
その点は問題ありません。
でも、それは今の話であって、将来返済をつづけられるかどうか、ではありません。

重要なポイントは、将来もきちんと返済できる借入金額であるか、を確認する必要があるのです。
その確認方法については次回に譲ります。

住宅ローン無料相談

バックナンバー
第1回 住宅ローンを決めるとき、あなたは相談されますか?
第2回 家賃と同じなら買った方が得です!?(1)
第3回 家賃と同じなら買った方が得です!?(2)
第4回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(1)
第5回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(2)
第6回 フリーキャッシュフローを確認せよ!

淡河範明 淡河 範明(おごう のりあき)
■略歴
1965年東京生まれ。
大学卒業後、日本興業銀行に入行。2000年に退社。
その後、個人資産の運用に興味を持ち、個人金融の総合コンサルティング会社を設立。
06年、住宅ローンコンサルティング事業を分社。
住宅ローンが借りられるか心配という方々を対象に、 より多くの金融機関を対象に借入れの可能性を徹底的に追求している。
ホームページ : http://www.hld.jp/

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