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住宅ローン専門家が教える!損をしないためのローン選び

淡河範明 淡河 範明(おごう のりあき)
収入や支払いの金利が変動するリスクを検討し、複数の金融機関の住宅ローンの中から最適な選択をするためにはどうしたら良いのか。
住宅ローンの専門家として、皆様のお役に立つコラムをお届けします。
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フリーキャッシュフローの活用で、"住宅ローンの奴隷"にならない生き方を提唱する、最初に読みたい住宅ローンガイド。

第6回 フリーキャッシュフローを確認せよ!
公開日 2009/4/27
これまでの内容は、書籍やインターネットで情報収集すればなんとか導き出せる内容だったかもしれません。
でも、ここからは現場でのコンサルティングを通して生まれたテクニックについて、一部ではありますがご披露させていただきます。

将来も払い続けられる?
今までの議論は、現在の家計で、返済可能な金額を計算しただけです。
「今返済できる」=「将来返済できる」はず、というのが前提になっています。
これは、高度経済成長時代のルールで、仕事が安定していて、将来は収入が右肩上がり、退職金も十分もらえるというような時代では成り立っていたでしょう。

でも、よく考えればこれまでの準備は、将来への備えとしては十分ではありません。
たとえれば、数日間の出張に行くのに、今日、出発地が晴れているから傘の準備をしない、そんなのん気な印象を受けてしまいます。
当然の話ですが、旅先で雨が降るかどうかなんて誰にもわかりません。
しかし、長期天気予報や降水確率などを確認し、少しでも判断の材料を集めることができるのに、それをしない人は少ないでしょう。
もしかしたら、雨に少しくらい濡れてもよいとか、現地で傘を買えばよいくらいの感覚でいるのかもしれません。

しかし、雨にぬれるくらいなら、たいしたことはないとは思いますが、住宅ローンで危険な状態となる、ということは生易しいものではありません。3回連続で返済ができないと、せっかく買った家がとられてしまうのです。
つまり、「今返済できる」だけでは、備えとしては不十分なのです。

人生において最大の借金をする前に、そのようなリスクを確認せずに決断することはどうしても避けてほしい、これが私の願いです。
そのため「将来も払い続けられる」ことを確認することが、住宅ローンの選択にとって極めて重要なポイントなのです。

では、住宅ローンの将来にわたって支払ができるかどうか、それをチェックするためのポイントとして、フリーキャッシュフロー(FCF)を確認することをおすすめします。
FCFとは、収入から支出を差し引いて、貯蓄にまわしたり、自由に使ったりできるお金のことです。いってみれば、将来のために利用できるお金ですが、このお金をしっかり貯めることで、リスク抵抗力の強い家計になるといえます。

金利上昇のリスク
私がコンサルティングをしたAさんの家計は、FCFが10万円ありました。
でも、現在1人いるお子様が、もう一人産まれたら、家計がもつのかどうかを心配されていました。
借入希望額は3,000万円、借入希望期間は35年、変動金利1.275%とします。
毎月返済額は88,584円として、Aさんの家計に、将来次のようなリスクが起こったとしてみましょう。

【1.金利上昇のリスク】
まず変動金利が上昇する可能性を検討してみます。
これまでの金利のチャートをみてみると色々なことがわかります。
例えば、以下のようなことがわかります。
(1)現在の金利がまれにみる低金利の水準にあること
(2)20年たっても、なかなか金利が上昇しないこと
(3)変動金利があまり動かず、固定金利が相対的に動いている

上記の(1)はよく言われていることですが、(2)は「金利は変動する」、(3)は「変動金利は固定金利より変動幅が大きい」という一般的な常識と異なる結果となっています。
このデータだけをみて、「金利は上昇しないので、変動金利が有利だ」とするのは早計であると言わざるを得ません。

直近のデータは参考にすることの重要性は、言うまでもありません。
ただ、直近のデータのみで判断するのは危険ではないでしょうか。
過去のデータから将来を予測するのもよいのですが、これが意外と予測があたりません。従って、金利予測の訓練を受けていない一般の住宅ローン利用者が、予測をベースに住宅ローンの選択を考えるのは、あまり賛成しません。
たとえば、当面は金利上昇しないという意見もありますが、当面とは何年を考えているか確認すると、即答できる人はいないのです。では、何年目に金利上昇が始まると、変動金利の選択が危うくなるか、についてもわかっていません。つまり、金利が上昇してこなかったので、金利上昇がなければ変動金利が有利な選択となる、ということは検証しているようなのですが、金利上昇があった場合のアクションプランはたてていないのです。

過去と同じようなことが起きた時にどんな対応をするかどうかを、頭の中でシミュレーションし、対応策としてアクションプランを準備すべきである、と考えます。

とりあえず、金利変動時に考えるべきことは、最悪の金利の状態になった時に家計が耐えられるか、という点を確認することです。
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住宅ローン無料相談

バックナンバー
第1回 住宅ローンを決めるとき、あなたは相談されますか?
第2回 家賃と同じなら買った方が得です!?(1)
第3回 家賃と同じなら買った方が得です!?(2)
第4回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(1)
第5回 住宅ローン選択の究極のポイント その1:借入金額(2)
第6回 フリーキャッシュフローを確認せよ!

淡河範明 淡河 範明(おごう のりあき)
■略歴
1965年東京生まれ。
大学卒業後、日本興業銀行に入行。2000年に退社。
その後、個人資産の運用に興味を持ち、個人金融の総合コンサルティング会社を設立。
06年、住宅ローンコンサルティング事業を分社。
住宅ローンが借りられるか心配という方々を対象に、 より多くの金融機関を対象に借入れの可能性を徹底的に追求している。
ホームページ : http://www.hld.jp/

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