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不動産投資の楽待

一戸建て まるわかりコラム

河名紀子 河名 紀子(かわな のりこ)
合言葉は「人とメディアと住まいをハッピーにつなぐ」
メディアや講演などを通して、住宅業界と消費者・生活者をハッピーにつなぐ橋渡し役をめざしているハウジングジャーナリスト、メディア・ハウジング研究所代表の河名氏が、一戸建ての基礎知識や最近のトレンドについてまるごと解説いたします。
第2回 一戸建ての「買い時」指標とは?
若いファミリーでなくても、「土地付き一戸建」を買う場合にやはり気になるのは、「今は買い時か」ということではないでしょうか?親から土地を譲り受けた人でない限り、土地と建物両方を買うとなると、やはりマンションよりも1.5〜2倍の高額となるケースが多く、より覚悟のいる大きな買い物であることにかわりありません。「少しでも買い時を見極めて」と考えるのは至極自然で当然のことです。

では、今という市況も踏まえながら、一戸建の買い時の指標例を以下いくつか挙げたいと思います。
 
1.住宅ローン減税や政策減税・補助金(省エネ)があるかどうか
「住宅ローン減税があるから」という理由で買う人は、実はここ数年減る傾向にありました。というのも、時限的減税が相次ぐ延長で2008年末まで続いて「ローン減税はあるもの」と消費者が減税慣れしてしまっていたこともあります。しかし、本当は2008年末で「終わりの終わり」だったはずのローン減税が、この急激な経済危機により、政府が平成21年度税制改正で継続・拡大する方針を打ち出しました。

2008年までの住宅ローン減税はローン借入額2000万円を上限とし、控除期間10年で最大160万円の減税が受けられますが、この減税額を600万円に引き上げ、これまで最大だった1999〜2001年の最大減税額587.5万円を上回る過去最大規模に。2008年末の減税終了に向けて年々減らされてきた160万円の減税額が一気に4倍近くに跳ね上がったことになります。

2009年は経産省や東京都による太陽光発電の補助金制度も復活・拡大されるなど、エコな住宅を買う人にとっては大きな追い風になるのではないでしょうか?
 
2.地価上昇の上げ止まりにあるか

国土交通省が最近発表した都道府県地価調査によると、東京圏の住宅地の1年間の上昇率は、2007年の4.8%から1.6%に大幅に縮小し、地価の上げ止まり傾向が強まりました。地価の上げ止まり傾向は、投資家などにとっては懸念材料であっても、住宅購入者とくに「土地を買って一戸建てを建てる」人にとっては、好都合材料。予算が限られている人にとっては、都心から離れた郊外でしか手に入らなかった一戸建てが、多少なりとも都市に近づいたところで手に入りやすくなりますし、土地値下げ分を建物価格に回すことができます。

とくに現在のような銀行や金融機関の融資引き締めが厳しくなっている今、個人ローンに対する融資審査も厳しくなっていますから、銀行からの借り入れを多少なりとも少なく抑えて現金でまかなう部分を多くすると、安心材料が増え価格交渉もしやすくなります。

土地を探している人にとってはこれから調整局面が続くと思われますので、注意深く土地値をチェックして買い時チャンスを逃さないようにしましょう。

 
3.住宅ローン金利が低空飛行か

通常、10〜30年超という人生の多くをローン返済に費やす人にとって、もしかしたら地価や減税より重要なのは住宅ローン金利なのかもしれません。たとえば3000万円を35年返済で借入した場合、金利が0.1%違うと総返済額が70万円も違ってくるからです。

その住宅ローン金利が、株価の下落や円高で引き下げ方向にあります。日銀が政策金利である短期金利の誘導目標を2008年10月末に0.2%引き下げたほか、変動金利型や20・30年の長期固定でも0.1〜0.2%程度引き下げられる予測もあります。2008年末から2009年にかけて景気が厳しくなるとみられる中、金利も当面上昇しそうにないというのが大方の見方で、これは住宅購入を腰を据えて検討する機会といえるかもしれません。

 
4.建物の本体価格が低水準にあるか

昨今の原油高騰の影響で、部資材メーカーが相次いで値上げをしましたが、その後のサブプライムによる急激な消費冷え込みで、値上げ後ふたたび値下げしたり、部資材の値上げ分を販売管理コストの削減で吸収して販売価格に上乗せしない住宅企業が増えています。企業の血道をあげた努力で価格が据え置かれたり、高品質なマンションも値下げされたり、円高で輸入資材が安い今が、もしかすると一つのチャンスかもしれません。

マインド不況がスパイラルになり、消費自粛ムードが蔓延していますが、「厳しい一辺倒」と思われがちな住宅市場の中にも、その反作用としての好材料の芽とチャンスはあり、それを見逃すことなくマイホーム計画を進める姿勢も大切なのではないでしょうか。

(内容は2009年1月執筆時点)

バックナンバー
第1回 今だから改めて考える、一戸建ての魅力・メリットとは?
第2回 一戸建ての「買い時」指標とは?
第3回 「土地付き戸建て」だから重要になる土地選び
第4回 建売分譲住宅の特徴と他との違い
第5回 その建売分譲住宅は大丈夫?誰でもできるチェックポイント
第6回 一戸建てに住むなら知っておきたい品確法と住宅性能表示
第7回 見えないから気になる「建売・中古一戸建ての工法」【木造編】
第8回 見えないから気になる「建売・中古一戸建ての工法」【鉄骨・鉄筋コンクリート編】
最終回 中古一戸建て売買の特殊な流れとチェックポイント

河名紀子 河名 紀子(かわな のりこ)
■プロフィール
上智大文学部卒業後、『東京新聞』にて編集局記者。1998年〜『住宅産業新聞』記者、住宅業界誌編集長を経て、2006年よりハウジングジャーナリストとして活動。記者時代は、ハウスメーカーや工務店、国会議員や業界トップ陣へのインタビューなどに携わる。
現在は新聞・雑誌・TV・講演等で住宅最新情報を発信するほか、住宅展示場の主婦・女性向けプロジェクトの企画プロデュースなども展開。モットーは「分かりにくい住まいの世界を、生活者・女性・妻・母の視点で分かりやすく」。
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