マンション・一戸建てのマッチングサイト - 住宅ナビ -特許取得済み

不動産投資の楽待

一戸建て まるわかりコラム

河名紀子 河名 紀子(かわな のりこ)
合言葉は「人とメディアと住まいをハッピーにつなぐ」
メディアや講演などを通して、住宅業界と消費者・生活者をハッピーにつなぐ橋渡し役をめざしているハウジングジャーナリスト、メディア・ハウジング研究所代表の河名氏が、一戸建ての基礎知識や最近のトレンドについてまるごと解説いたします。
第3回 「土地付き戸建て」だから重要になる土地選び
分譲一戸建てを買うにしても、土地を買って注文一戸建てを建てるにしても、誰もがまず手始めに考えるのは「どこに住むか」「どの立地を選んだらいいか」ということではないでしょうか?

第1回のコラムでも説明したように、残念かな、築20〜30年で建物価値は限りなくゼロになってしまうのが現状で、数十年後に手元に残るのは、ほとんどが土地の資産価値です。「将来を見据えた資産価値」という視点も持ち合わせ、売却や住宅の一部を賃貸・店舗に出すといった計画や可能性がある場合は尚更、最初の土地・立地選びは重要になります。
 
「住環境」プラス「将来の資産性」にも注意を
一般的に、一戸建てを買う主要ボリューム層は、子育てファミリー。「子供が1〜2人と増え、子供部屋を持たせたい」「賃貸やマンションでは手狭」「子供が小学校に上がるのを機に、家族の拠点となる家をもちたい」といった理由で、一戸建て購入を検討するファミリーが多いようです。このため、仮に駅や都心から離れたりバス利用であっても、緑豊かな公園や自然が近くにあり、スーパーや学校、病院・公共施設が身近にある地域がいいということで、それだけが土地選びの指標となり、チラシや営業マンもそれを前面的に謳ってきた傾向があります。

もちろん、そうした指標も子育てや家族の安定のためには不可欠ですが、今という時代はその指標だけでは足りないのも事実。子育てはほんの一時の期間ですが、人生はその後も数十年と続きます。老後、体が衰えても住みやすい街か。年金不安の時代に「家」の一部を賃貸や店舗に出したり、その資産価値を担保にした住宅年金「リバースモーゲージ」で有利になる土地か・・・。子供が巣立ってから数十年後、さらに自分たちの亡き後まで見据えた土地・立地選びが、これからの200年住宅時代には必要になるのではないかと思います。

さて、当サイトで掲載される多くの一戸建ては、土地にすでに建物が建っている分譲建売スタイルが多いと思われますので、注文一戸建てを建てる場合ほどには土地に関する法規も関わってこないかと思いますが、物件を選ぶ際に再度確認しておいたほうがよいと思われるチェックポイントについてご紹介したいと思います。
 
その土地がどんな地域区分が再確認を
全国の都道府県には、都市計画法に基づいて国や自治体が都市として一体的に整備する「都市計画区域」があり、この都市計画区域はさらに「市街化区域」「市街化調整区域」との分けられます。「市街化区域」とは、すでに市街地となっている地域や10年以内に優先的に市街化を進める地域のことで、さまざまな条件はあるにせよ、通常は問題なく建物を建てることができる地域のことです。

一方の「市街化調整区域」とは、市街化を抑制すると自治体が決めた地域のことで、必ずしも住宅が建てらないというわけではありません。ただ土地の資産価値としては、「市街化調整区域」よりも「市街化区域」のほうが多様に利用できるので高めに査定される傾向にあるのは言うまでもありませんし、「相場から格安な土地(建売)を買ったら、実は市街化調整区域だった」というケースもありうるので、その土地がどういう区分なのか、営業担当者に再確認するなどしましょう。

また住宅を建てる敷地は原則として、幅4㍍以上の道路に、2㍍以上にわたって接していなければならないとする「接道義務」も建築基準法で定められています。もし幅4㍍未満の道路に接している物件の場合、敷地の一部を提供して道路の中心線から2㍍下がって4㍍にする「セットバック」という手法をとらなければいけません。隣地との権利関係も明確になっているかも確かめたいところ。プロの業者が販売しているものだから・・・と盲目的に安心せず、こうした部分も自分で確めたり担当者に再確認しましょう。

特に土地が絡む物件を買う場合は、営業担当者に全部お任せでなく、自ら自治体の担当者に相談・確認したほうが安心。何よりご自身が勉強になり、土地の相場観も身について賢明な取引ができます。また建売分譲の場合、つい上に建っている住宅の外観やデザインばかりに目が行きがちですが、その建物を載せている土地にも注意を払うべき。狭い日本では販売価格の多くが土地代であることを認識し、だからこそ長くローンを組んでも投資価値のある「土地+住宅」を見極める視点をもつことが必要です。

バックナンバー
第1回 今だから改めて考える、一戸建ての魅力・メリットとは?
第2回 一戸建ての「買い時」指標とは?
第3回 「土地付き戸建て」だから重要になる土地選び
第4回 建売分譲住宅の特徴と他との違い
第5回 その建売分譲住宅は大丈夫?誰でもできるチェックポイント
第6回 一戸建てに住むなら知っておきたい品確法と住宅性能表示
第7回 見えないから気になる「建売・中古一戸建ての工法」【木造編】
第8回 見えないから気になる「建売・中古一戸建ての工法」【鉄骨・鉄筋コンクリート編】
最終回 中古一戸建て売買の特殊な流れとチェックポイント

河名紀子 河名 紀子(かわな のりこ)
■プロフィール
上智大文学部卒業後、『東京新聞』にて編集局記者。1998年〜『住宅産業新聞』記者、住宅業界誌編集長を経て、2006年よりハウジングジャーナリストとして活動。記者時代は、ハウスメーカーや工務店、国会議員や業界トップ陣へのインタビューなどに携わる。
現在は新聞・雑誌・TV・講演等で住宅最新情報を発信するほか、住宅展示場の主婦・女性向けプロジェクトの企画プロデュースなども展開。モットーは「分かりにくい住まいの世界を、生活者・女性・妻・母の視点で分かりやすく」。
メディア・ハウジング研究所のホームページはこちら

複数社から届く査定額をじっくり比較検討する事が出来ます

東京・神奈川・横浜・川崎・埼玉・千葉の中古マンションや京都・大阪・愛知・兵庫の新築一戸建てをお探しの方へ、「住宅の楽待」は不動産情報提供サイトです。

Copyright(C)FirstLogic.Inc All Rights Reserved.