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一戸建て まるわかりコラム

河名紀子 河名 紀子(かわな のりこ)
合言葉は「人とメディアと住まいをハッピーにつなぐ」
メディアや講演などを通して、住宅業界と消費者・生活者をハッピーにつなぐ橋渡し役をめざしているハウジングジャーナリスト、メディア・ハウジング研究所代表の河名氏が、一戸建ての基礎知識や最近のトレンドについてまるごと解説いたします。
第6回 一戸建てに住むなら知っておきたい品確法と住宅性能表示
公開日 2009/5/27
一戸建てに住むなら知っておきたい2つの法律「住宅品質確保促進法」「住宅性能表示制度」。これらは一戸建てだけでなくマンションにも適用されますが、一戸建ての場合は各戸の構造や基礎・土台・屋根といった部分がより密接に住まい手の生活に関わってくること、また定期的に大規模修繕が定められているマンションと違い、一戸建ての修繕は住まい手の意思に任されていることもありますから、一戸建てに住まうからこそ、自分の家の構造の強さや性能を知っておく必要があります。
 
住宅品質確保促進法とは
「住宅品質確保促進法」(以下、品確法)は、一時期、欠陥住宅が問題になったのを受け、トラブルの防止と住宅の品質向上をめざして平成12年4月からスタートしました。品確法は以下の3つから成り立っており、この中の一つが「住宅性能表示制度」です。

(1)住宅性能表示制度(任意)…後述

(2)10年間の瑕疵担保責任(業者の義務)…新築住宅の引き渡しから10年以内に、「構造耐力上主要な部分」(基礎・床・壁・土台・屋根材など)と「雨水の侵入を防止する部分」(屋根・外壁の仕上げ材など)に瑕疵が見つかった場合は、住宅供給者が無償で修繕するか賠償金を支払う義務があるというもの。もし建売住宅で修繕が不可能な場合は、契約を解除できる。

(3)紛争処理機関(任意)…「建設住宅性能評価書」の交付を受けた住宅でトラブルが発生した場合は、全国の「指定住宅紛争処理機関」で弁護士や建築士・建築住宅センターの職員があっせん・仲裁・調停をしてくれる。
 
住宅性能表示制度とは
国が定めた基準に従って、新築住宅の性能を9項目にわたってランク付けした制度。

(1)構造の安定
(2)火災時の安全
(3)劣化の軽減
(4)維持管理への配慮
(5)温熱環境
(6)空気環境
(7)光・視環境
(8)高齢者等への配慮
(9)音環境

の9項目すべてにわたって等級1〜5でランク付けされます。検査・評価は「指定住宅性能評価機関」が行い、設計段階・施工段階・完成段階で行われます。新居の引き渡し時に「住宅性能評価書」が交付され、万一トラブルの場合は紛争処理機関を利用できます。

これによって一般の人にも分かりやすく、また材料や工法の違う複数の住宅同士も客観的に比較できるようになったのは画期的といえるでしょう。住宅の知識が少なくても、複数の物件を「等級が高い・低い」で性能を比較できるようになったわけです。また建売分譲のように、途中の断熱工事や基礎工事を見ることができない物件などは、工事途中で第三者の検査・評価が入っているということで安心できるのではないでしょうか。

ただ、これはあくまで任意であり、性能表示制度を活用していなくても性能の高い住宅を供給している会社はありますので、これだけがモノサシではなく、あくまで物件や業者を選ぶ一つの基準として考えるのがよいでしょう。
 
住宅性能表示制度の主な項目
※各性能項目表のグレー背景部分は目標とすべき等級

1.構造の安定
地震や風、雪の力に対する建物全体の強さ
  耐震等級
(倒壊・損傷)
耐風等級 耐積雪等級 地盤等支持力 基礎構造
等級3 基準法の1.5倍     地盤の許容支持力とその根拠の記入 基礎の構造および形式の記入
等級2 基準法の1.25倍 基準法の1.2倍
等級1 基準法と同じ
(注)倒壊防止で想定する基準法レベルの地震力とは、数百年に一度発生する地震(東京では震度6強から震度7程度、阪神淡路大震災レベル)。
損傷防止は、数十年に一度発生する地震(東京では震度5強)。

2.火災時の安全
発見のしやすさや建物の燃えにくさ
  感知警報装置設置等級 3階の脱出対策 耐火等級
開口部 開口部以外
(外壁、軒裏)
等級4 自動火災報知設備を全台所、全居室、全階段に設置し、住宅全体に警報 3階部分に非難器具の設置の有無   60分以上
等級3 住宅用火災警報機を全台所、全居室、全階段に設置し、発生付近に警報 60分以上 45分以上
等級2 住宅用火災警報機を全台所と、もう1ヵ所以上(寝室など)に設置 20分以上 20分以上
等級1 その他 なし なし

3.劣化の軽減
構造材に腐朽等のしにくさ
等級3 普通の気象条件、維持管理の条件下で構造躯体が3世代(75〜90年)もつ程度の対策
等級2 普通の気象条件、維持管理の条件下で構造躯体が2世代(50〜60年)もつ程度の対策
等級1 基準法に定める対策

4.維持管理への配慮
給排水管、ガス管の維持管理のしやすさ
等級3 掃除口、点検口が設けられているなど、維持管理が容易な措置
等級2 配管をコンクリートに埋め込まないなど、維持管理のための基本的な措置
等級1 その他

バックナンバー
第1回 今だから改めて考える、一戸建ての魅力・メリットとは?
第2回 一戸建ての「買い時」指標とは?
第3回 「土地付き戸建て」だから重要になる土地選び
第4回 建売分譲住宅の特徴と他との違い
第5回 その建売分譲住宅は大丈夫?誰でもできるチェックポイント
第6回 一戸建てに住むなら知っておきたい品確法と住宅性能表示
第7回 見えないから気になる「建売・中古一戸建ての工法」【木造編】
第8回 見えないから気になる「建売・中古一戸建ての工法」【鉄骨・鉄筋コンクリート編】
最終回 中古一戸建て売買の特殊な流れとチェックポイント

河名紀子 河名 紀子(かわな のりこ)
■プロフィール
上智大文学部卒業後、『東京新聞』にて編集局記者。1998年〜『住宅産業新聞』記者、住宅業界誌編集長を経て、2006年よりハウジングジャーナリストとして活動。記者時代は、ハウスメーカーや工務店、国会議員や業界トップ陣へのインタビューなどに携わる。
現在は新聞・雑誌・TV・講演等で住宅最新情報を発信するほか、住宅展示場の主婦・女性向けプロジェクトの企画プロデュースなども展開。モットーは「分かりにくい住まいの世界を、生活者・女性・妻・母の視点で分かりやすく」。
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