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一戸建て まるわかりコラム

河名紀子 河名 紀子(かわな のりこ)
合言葉は「人とメディアと住まいをハッピーにつなぐ」
メディアや講演などを通して、住宅業界と消費者・生活者をハッピーにつなぐ橋渡し役をめざしているハウジングジャーナリスト、メディア・ハウジング研究所代表の河名氏が、一戸建ての基礎知識や最近のトレンドについてまるごと解説いたします。
最終回 中古一戸建て売買の特殊な流れとチェックポイント
公開日 2009/10/9
新築の建売一戸建てを買う場合は、販売会社と買い主との二者間契約によるシンプルな流れのため、マンション購入と同様さほど複雑ではありませんが、中古一戸建は売主が「前に住んでいたオーナー」である場合や「その委託を請け負った仲介会社」である場合など様々で、それによって契約事項も異なってくるため、新築のマンションや建売を買うのとはまた違う特殊性があります。

ただ、住生活基本法や長期優良住宅法もスタートし、住宅政策が新築から中古(ストック)中心に大きく舵を切られた今、今後の日本の住宅市場は「新築」から「中古(既存)住宅」の流通が大きなウェイトを占めていくと思われますし、事実、国もその方向に減税やローンなどの各種優遇を用意しつつあります。ということで、今回は「中古(既存)一戸建」の売買で発生する特殊事項と留意点について簡単にお話したいと思います。

中古一戸建てを売買する流れはおおよそ以下のようになります。

中古戸建て住宅の取引の手順と確認事項

特に「重要事項説明書」や「売買契約書」などは、一般の住宅購入ではあまり聞きなれない言葉かもしれませんので少し説明しておきましょう。
 
重要事項説明書で気をつけたいポイント
住宅の買い主は売買契約を締結する前に、取引物件と取引条件などについて宅地建物取引主任者から書面にて「重要事項説明書」による説明を受けることになっています。この重要事項説明書に書かれている内容で、特に新築住宅よりも注意すべき点は、

(1)敷地や建物の権利関係…抵当権・地上権・賃借権・買い戻し特約等は抹消されているかどうか、従前の敷地状況(造成地か、造成前は田畑や工場跡地だったかなど)
(2)建物の状況…雨漏り、シロアリ被害、木部や鉄部の腐食、躯体の傾き・沈み、基礎のひび割れや欠損、給水・排水設備からの漏水・赤水、シャッターやドア・雨戸・窓など建具の不具合の有無
(3)住環境や地域の協定…法令制限、まちづくり計画や将来の建築計画、近隣の騒音、土地汚染や電波障害の有無
(4)再建築の条件…埋設している配管が隣接地を通っているか、まちづくり計画や都市計画
(5)敷地と道路の関係…道路の幅員と接している距離、道路計画
(6)記録の有無…耐震診断や住宅履歴書、検査記録などが残っているかどうか

などなど。以前住んでいた売主の前の状況(新築だったのか、どんな土地だったのか)も聞いておいた方が安心でしょう。また買主だけでなく売主側も、重要事項説明書に事実がちゃんと掲載されているか、後あとのために内容をよく確認しておくことをお勧めします。
 
売買契約書で気をつけたいポイント

住宅の売買は、売主と買主がお互いに債務を負うため、どちらが偉いということはありません。あくまで対等な立場で売買契約を締結することが必要です。売主・買主の双方が契約内容を十分に理解して契約締結するための書類が「売買契約書」です。

こちらも新築と比較して特に留意すべき事項としては、建物の状況のほか、
(1)売買の対象となる設備や工作物とその状況…埋設物や門扉・塀などが隣地にはみ出していないか
(2)瑕疵担保責任の期間と対象・範囲…2009年10月から施行される瑕疵担保履行法による責任義務づけは、同時期以降に引き渡される新築住宅が対象ですが、2002年に施行されている品質確保法による瑕疵担保は構造耐力上主要な部分に10年の瑕疵担保責任が義務付けられています。

以上、なんだか複雑にみえますが、「ややこしいから」とすべて業者に丸投げしないことが、情報不足による契約後のトラブルを軽減できるほか、仲介業者に緊張感を持たせることにもつながります。特に中古一戸建は売主と買主という相互関係も関係してきます。入念な事前チェックをすることで結果的に、売主・買主とも気持ちよい取引につながるのです。

(終)


バックナンバー
第1回 今だから改めて考える、一戸建ての魅力・メリットとは?
第2回 一戸建ての「買い時」指標とは?
第3回 「土地付き戸建て」だから重要になる土地選び
第4回 建売分譲住宅の特徴と他との違い
第5回 その建売分譲住宅は大丈夫?誰でもできるチェックポイント
第6回 一戸建てに住むなら知っておきたい品確法と住宅性能表示
第7回 見えないから気になる「建売・中古一戸建ての工法」【木造編】
第8回 見えないから気になる「建売・中古一戸建ての工法」【鉄骨・鉄筋コンクリート編】
最終回 中古一戸建て売買の特殊な流れとチェックポイント

河名紀子 河名 紀子(かわな のりこ)
■プロフィール
上智大文学部卒業後、『東京新聞』にて編集局記者。1998年〜『住宅産業新聞』記者、住宅業界誌編集長を経て、2006年よりハウジングジャーナリストとして活動。記者時代は、ハウスメーカーや工務店、国会議員や業界トップ陣へのインタビューなどに携わる。
現在は新聞・雑誌・TV・講演等で住宅最新情報を発信するほか、住宅展示場の主婦・女性向けプロジェクトの企画プロデュースなども展開。モットーは「分かりにくい住まいの世界を、生活者・女性・妻・母の視点で分かりやすく」。
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