働く女性のためのマンション購入 - 住宅ナビ

不動産投資の楽待
マンション評価ナビ「大久保恭子」の働く女性のためのマンション購入
公開日 2011/5/10

第10回 新築VS中古!? マンションは築年数で見分けよう!

マンションは新築と中古に大きく2分類して比較するのは、大雑把に過ぎるように思います。築年(新築は築0年)で見分けたほうが合理的ではないでしょうか。
そこで、今回から3回連載で、あなたに向くマンションは築何年目かを見分ける方法をお伝えします。


マンションの築年数ごとの違いを見極める6つのポイント

マンションの築年数ごとの違いを見極める6つのポイント マンションは新築かつ未入居のものしか、新築とはいいません。
たとえ1日でも入居した途端に中古の扱いとなります。また中古も築3年と10年、20年と30年では建物の状態や維持管理の状況が異なり、それに応じて価格も変わってきます。
したがって、マンションは新築VS中古ではなく、築年数でみたほうがマンションの状態を正確にとらえることができます。

そしてあなたに向くマンションが築何年かを見極めるためには、主に次の6つの点から比較してみることをお勧めします。

  • 1:価格
  • 2:構造・性能
  • 3:維持・管理
  • 4:選択肢の豊富さ
  • 5:買い方
  • 6:住宅ローン
それでは、今回のコラムでは、「1:価格」について、築年ごとの違いを明らかにしていきましょう。

 
築年数が経つと価格はどう変化する?

築15、16年が中古としての割安感あり 図表2(次ページ掲載)は中古マンション成約物件の築年別m2単価です。これを見ると、実際に売却された中古マンションの築年別の正味価格が分ります。

●築15、16年が中古としての割安感あり
築年数が古くなると、それに伴い価格は低くなりますが、下落率は築16年以降ひと段落して、緩やかになります。築16年〜20年は27.74万円、築26年〜30年までは26.27万円とm2単価に大きな開きは生じていません。
築31年超では24.37万円で、ほぼ築0〜5年の価格の1/2程度にまで下がっています。

こうしたデータを見ると、なるべく新しいもので、しかも価格水準が下がりきった物件、築16〜20年の有利さが浮かび上がってきます。
また、表1は中古マンション成約物件の築年別比率ですが、築16年以降の物件の比率が51%となっていて築16年以降の物件の成約シェアが高いということが分ります。
割安で、しかも選択肢が豊富なのは、築16年以降ということになります。

また、表3は2008年に実際に売り出された中古マンションの流通価格が、それら中古マンションの新築時の価格を100として見た場合、どれだけ上がっているか、下がっているかを指標化した表です。表の一番下の価格インデックスというのが、それにあたります。
これを見ていくと、築5年は103.4で新築時の価格より、高い価格で売り出されていることが分かります。
これは、2002年に新築マンションの価格が底を打ち、以降2006年まで低水準で販売されている傍ら、2006年から始まったミニバブルにより、立地の良い築5年の物件価格が上昇したため、価格指数100を超える結果となったわけです。

一方、築20年・1990年は33.1で前後に比べても極端に、低い指数になっています。
これは、1986年から始まり1990年初頭にはじけたバブル期の新築マンション価格は異常ともいえる加熱感が生じていたため、異常な高値で価格設定されていた分が調整されて、2008年の市場に適合した中古価格に値ごなしされた結果といえるでしょう。
こうして価格インデックスを見ていくと、築15年・1995年が56.1と価格水準がぐっと50台まで下がりきっており、割安感ありといえるでしょう。

これまで、見てきたデータからみて、できるだけ築年数が浅く、価格下落率が高い物件を探すなら築15、6年に絞り込まれてくるのです。

後編

バックナンバー
第1回 マンションを買えば、老後は安心か?
第2回 働く女性の買い時はいつ?
第3回 将来結婚、出産しても大丈夫なマンションは「立地」が決め手
第4回 不動産会社の営業マンに軽く見られない方法
第5回 一度の見学ですべてが分る現地チェックの方法
第6回 働く女性に向くマンション(1) 都心VS郊外
第7回 働く女性に向くマンションはどちら?(2) 大規模VS小規模
第8回  働く女性に向くのは何階?  高層VS低層
第9回 大震災を機に考える「安全・安心に暮らせるマンションとは」
第10回 新築VS中古!? マンションは築年数で見分けよう!
第11回 片付く立地選びのチェックポイント

大久保 恭子 大久保 恭子(おおくぼ きょうこ)
■プロフィール
1979年 リクルート入社
1987〜1999年 週刊住宅情報編集長
2000年 執行役員住宅情報事業担当
2003年 日立キャピタルに転職し、マーケティング担当事務役員
2005年 風 取締役社長
2007年 マンションのポータルサイト マンション評価ナビをOPEN

マンション・一戸建てのマーケティング・商品開発、コンサルテーション等を行う。国土交通省 社会資本整備審議会建築分科会委員、都市再生機構経営基本問題懇談会家賃部会委員等の公務歴あり。

■WEB
マンション評価ナビ
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