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住宅トラブル、ズバリ解決!

大谷昭二 大谷 昭二(おおたに しょうじ)
日本住宅性能検査協会によって設立されたADR(裁判外紛争解決)センター、「日本不動産仲裁機構」を運営する大谷氏が、不動産取引・施工・敷金問題など、住宅にまつわるトラブルの実例を紹介し、その解決策を明快に解説いたします。
第4回 瑕疵担保責任が認められる期間は?
公開日 2009/4/22
瑕疵(かし)担保責任の期間制限の起算点は、単にクラックを発見した時ではなく、弁護士の助言に基づいて専門業者に相談し、見積書の交付を受けた時とした。
Q. 『付帯設備及び状態確認書』も記載された内容と異なる瑕疵があった場合は、売主は買主に対して、その修復の義務を負うものとする。但しその期日については本物件の引渡し後、2カ月とする」旨の特約は有効なのでしょうか?

A.引き渡し後2カ月に制限される瑕疵は、「雨漏り、給排水管の故障等、一般人が建物に居住する際に、通常の注意義務をもってすれば一見してこれを発見することが容易に可能な瑕疵を指すものと解するのが相当」として、限定的に解釈すべきです。
本件土地の造成時の地盤改良工事の際の転圧不足による地盤沈下および施工上の不備による、土間コンクリートのひび割れ、壁面・基礎部のクラック、外壁盛り土の沈下、床タイルの割れは、民法570条・566条3項に定める1年の期間制限を除斥期間(じょせききかん)と解すべきです。(大阪地裁平成11年2月6日判決)
 
判決内容
【建物プロフィール】
木・鉄筋コンクリート造瓦葺地下1階付き2階建て

【入手経路】
土地付中古住宅の売買契約
平成6年1月17日 売買契約
平成6年3月28日 引渡し

【相手方】
売主(事業者ではなく、個人として本件建物を購入し居住していた者)

【法律構成】
債務不履行責任と瑕疵担保責任【民法570条】を選択的に主張
※各共有持分の割合に応じた修補費用相当額の損害賠償を求めた。

【期間制限】
「本件建物について別添『付帯設備及び状態確認書』も記載された内容と異なる瑕疵があった場合は、売主は買主に対して、その修復の義務を負うものとする。但しその期日については本物件の引渡し後、2カ月とする」旨の特約の有効性と解釈が争点の1つとなった。

【判決の結論】
1 判決の法律構成
原告の主張する瑕疵を認め、本件特約の限定的に解釈したうえで、本件瑕疵はこの特約により行使期間を制限される瑕疵に当たらないとして本件特約の適用を排除し、瑕疵担保責任による補修費などの損害賠償請求を認容。

2 請求額と認容額
請求額⇒635万円
認容額⇒287万円(慰謝料、弁護士費用は否定)

【認定された欠陥】
本件土地の造成時の地盤改良工事の際の転圧不足による地盤沈下および施工上の不備による、土間コンクリートのひび割れ、壁面・基礎部のクラック、外壁盛り土の沈下、床タイルの割れ。

【コメント】
(1) 本件特約によって瑕疵担保責任による請求権行使期間が引き渡し後2カ月に制限される瑕疵は、「雨漏り、給排水管の故障等、一般人が建物に居住する際に、通常の注意義務をもってすれば一見してこれを発見することが容易に可能な瑕疵を指すものと解するのが相当」として、限定的に解釈し、本件瑕疵への適用を否定されました。そして、本件瑕疵に適用される民法570条・566条3項に定める1年の期間制限を除斥期間と解し、この期間内に売主に担保責任を問う意思を裁判外で明確に告げることで足り、裁判上の権利行使までは要しないとしました。

(2) 瑕疵担保責任の期間制限の起算点についても、単にクラックを発見した時ではなく、弁護士の助言に基づいて専門業者に相談し、見積書の交付を受けた時としました。

(3) 瑕疵担保責任による損害賠償請求は信頼利益に限られるとしても、それは瑕疵がないものと信じたことにより被った損害であり、補修費用相当額はこれに含まれるとしましました。

(4) 慰謝料については「特段の精神的苦痛」を要求し、弁護士費用については「売主の行為に強度の違法性」を要求し、いずれも本件では認められないとして否定しました。
 
用語解説

●除斥期間(じょせききかん)
法律関係を速やかに確定させるため、一定期間の経過によって権利を消滅させる制度。

バックナンバー
第1回 瑕疵担保責任 契約解除は可能か?
第2回 シックハウス 契約解除は可能か?
第3回 欠陥住宅 損害賠償額はいくら?
第4回 瑕疵担保責任が認められる期間は?
第5回 居住者に配慮しない設計・施工への瑕疵担保責任
第6回 屋根裏物置を階とみるか否か
第7回 標準的技術基準を守らなくても違法とはいえない!?
第8回 建物建築業者の地盤調査義務
第9回 えっ!コウモリが? 思わぬ住宅トラブルに
第10回 解体再築の必要あり!
第11回 南向きだと思ってたのに!?
第12回 大量のアリは瑕疵になる?
第13回 輸入住宅の欠陥はどうなる?

大谷 昭二 大谷 昭二(おおたに しょうじ)
■プロフィール
NPO法人日本住宅性能検査協会の理事長。弁護士・一級建築士等30名の陣容でADRセンター「日本不動産仲裁機構」を運営。現在、週刊紙「週刊ビル経営」で【仲裁事案】を連載中。又、仲裁ADR法学会理事、ガーソン・レーマン・グループのカウンシルメンバーでもあります。
日本住宅性能検査協会のホームページはこちら

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