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不動産投資の楽待

不動産屋が教える マンションの賢い買い方

斎藤 孝雄 斎藤 孝雄(さいとう たかお)
元大手不動産会社店長の斎藤孝雄氏が、「不動産屋が教える マンションの賢い買い方」をテーマに執筆するコラム。
業界を知りつくしたプロだからこそ分かる、
現場感覚に裏打ちされた納得の「HOW TO」をお送りいたします。

「不動産投資の楽待」でもコラムを執筆中!
不動産屋から学ぶ不動産投資
第1回 不動産価格 高い、安いの基準はどこ?
公開日 2009/3/17
皆さんこんにちは、今回からファミリーマンションの購入に関するコラムを担当させていただく斎藤と申します。「楽待」の投資用不動産のコラムの方も担当しておりますので、そちらもご覧いただけたら幸いです。
 
マイホーム、買い時と思う?
先日の日経新聞の日曜版(21.2.21)に「マイホーム、買い時と思う?」という我々不動産業者にとって大変に興味のあるアンケートが掲載されていました。その中で4割以上の人が現在は住宅の買い時であるとの回答でした。

確かに07年末ごろをピークに首都圏の住宅価格は明らかに下落しているといえます。更には住宅ローン金利の低さや住宅ローン減税の枠が広がったことからこのような回答が得られたものと考えます。

09年1月の分譲マンションの展示場来場者は不景気と言われている状態でもかなり多かったようです。これも現在の情勢が不動産購入のチャンスであると考える人が増えている表れといえるでしょう。

確かに不動産業者間の取引においても新築マンションがパンフレット価格(当初の分譲業者が売却しようとした価格)の半値で取引されることや、郊外タイプのマンションにおいては3割程度での取引も行われています。
もちろんこれは戸数が30戸以上売れ残っている場合等にそれらをまとめて購入することが条件となるため、一般ユーザーの購入できる金額ではありません。

しかし、これらのマンションが安く市場で販売されることは言うまでもありません。その価格はパンフレット価格の約50%〜70%くらいが目安になります。いわゆるアウトレットマンションと呼ばれたりするものもその一つです。

ここでポイントとなるのは価格が大幅に下がっても「質」に関しては変化がないということです。不動産は相場で動くものですから瑕疵(問題点・欠陥)がなくても事情によっては安くせざるを得ないケースが存在するわけです。ですからこの状況はチャンスと捉える人は多いのでしょう。

しかし、冒頭のアンケートの回答者にはまだ不動産価格は下がると見ている人が半数以上いるようです。確かにその考えにも一理あると言えます。これから年度末に向けてデベロッパーの大型倒産は避けることができないでしょうから市場に物件が多く出てくるといえるでしょう。
 
周辺物件との価格の比較
今日までにも多くの大型倒産会社が出てきておりますが、3月末には誰でも知っているようなデベロッパーでも倒産する可能性は高いといえます。なぜそのようなことが起こるかについては、楽待ちの投資用コラムの第3回目をご覧いただければそのしくみがわかります。

今が不動産購入のチャンスと考えモデルルームやオープンルームに行くとついつい営業マンの絶妙なトークや何百万単位の値引き、家具付き等の「おまけ」に目が眩んで申込みをしてしまいそうになります(私もオープンルーム等で最新設備の物件をみるとつい欲しくなるものです)がそこはぐっと堪えて冷静に判断することが必要になります。
その判断の指標の一つが周辺物件との価格の比較になります。

皆さんは不動産の価格を聞いて高い、安いの基準はどこに持っていっていますか?単に5000万以上は高いとか自分の収入では3000万以上は高い等と自分で勝手に価格の高低の基準を作っていませんか?

もちろん収入から購入できる価格の算定は絶対に必要なことになります(月々のローン支払い額を収入の1/4程度にすること等)。しかし、それはあくまでも購入可能な額を出しているだけであり、対象となる物件が高いか安いかの判断材料にしてはいけないのです。

そこで必要になるのが周辺物件との価格の比較になるわけです。しかし、単に比較すると言ってもそのまま3500万の物件と3000万の物件を比較しても意味がありません。
そこで「坪単価」(u単価でも可)での比較をするのです。
先ほどの(1)3500万の物件が床面積70m²で、(2)3000万円の物件が床面積58m²としましょう。
  1. 3500万円/(70m²/3.30578)=165万円/坪
  2. 3000万円/(58m²/3.30578)=171万円/坪
上記のように(1)(2)では全体の価格では(1)の方が高いが、坪単価では(2)の方が高いことがわかります。
 
「事情」や「条件の優先順位」を勘案しながら
もちろんこれだけの比較で終わらせてはいけません。立地、設備、環境、中古であれば築年数などを考慮するわけです。
(1)の物件は設備が充実しているが、(2)の物件の方が立地・環境が良い等と今度は「条件」からみて値段の高低を見るわけです。

ちなみに私は昨年に中古のマンションを購入しましたが、周辺相場や時期的に見て少し高いのは把握していました。しかし、その物件を手に入れる必要性が高かったため購入に踏み切りました。
その事情とは現住しているマンション内の物件であったためです。当時、妻が妊娠をしており、将来は義母が子供の面倒を見ることになっていたため、義父母が近くに引っ越しをしてくる予定をしていました。そのため同じマンションで案件が出たことから購入したわけです。 その後の生活のことを考えるとよい買物であったと思っています。

このように各々の「事情」や「条件の優先順位」を勘案しながら「坪単価」で比較をすることが不動産購入においてはポイントになるのです。

この坪単価の比較パターンには「募集価格」と「成約価格」の2種類があります。一般の方では不動産チラシやホームページからの情報になるため「募集価格」でしか把握できないことからあくまでも参考にとどめた方がよいといえるでしょう。
なぜなら最近の情勢ではチラシ等の「募集価格」と実際に契約までされた「成約価格」には大きな開きがあることが多いためです。

実際に購入する場合には不動産屋に周辺価格の成約価格を聞いてみることもポイントになるでしょう。それすらも教えてくれない不動産屋であればその会社から購入することはやめた方がよいと言えます。

斎藤孝雄氏の著書
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バックナンバー
第1回 不動産価格 高い、安いの基準はどこ?
第2回 「幸せの青い鳥」を探していませんか?
第3回 こんなとき、クーリング・オフは使えない!
第4回 再販業者を見極めろ!
第5回 マンションは管理を買え

斎藤 孝雄 斎藤 孝雄(さいとう たかお)
■プロフィール
元大手不動産会社の店長。
不動産を購入したい人からの様々な相談を受け付けており、不動産会社で培った知識と経験を活かした適切なアドバイスに定評がある。
また宅建試験の講師も勤めている。
なお、不動産購入のご相談は下記メールアドレスまで、お気軽にご相談ください。
t.saito@dealgate.jp

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