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不動産投資の楽待

不動産屋が教える マンションの賢い買い方

斎藤 孝雄 斎藤 孝雄(さいとう たかお)
元大手不動産会社店長の斎藤孝雄氏が、「不動産屋が教える マンションの賢い買い方」をテーマに執筆するコラム。
業界を知りつくしたプロだからこそ分かる、
現場感覚に裏打ちされた納得の「HOW TO」をお送りいたします。

「不動産投資の楽待」でもコラムを執筆中!
不動産屋から学ぶ不動産投資
第2回 「幸せの青い鳥」を探していませんか?
公開日 2009/6/11
赤字にしてでも処分しておく必要があっただけ
皆さんこんにちは、居住用マンションコラムの2回目になります。

3月の首都圏マンションの契約率が78.3%とマンション販売の好調・不調を判断する70%を大きく突破しました。
このことは単純に景気回復の予兆として捉えることができるものとは言えないと私は考えております。
それは、3月は各企業が決算期を向かえるにあたり在庫を処分する必要性が生じてくるためです。
ですから1〜3月期にはマンションの大幅値下げや家具付き、現金プレゼントなどの在庫処分のためにありとあらゆる方法が取られてきたわけです。

前回も話しましたが個人客にひとつひとつバラ売りするよりも、販売力のある不動産会社にまとめ売りをすることで営業マンの人件費やモデルルーム費、広告費等の販売管理費を掛けず一括で処理する方法をとる会社も多数ありました。 
その場合は個人客に販売する価格よりも更に安い価格であるパンフレット価格の3割ほどの価格で取引されるケースも存在していたようです。

売却した方の不動産業者も売れたからといっても決して利益を出せた訳ではありません。赤字にしてでも4月以降のために処分しておく必要があっただけなのです。

ですから冒頭のマンションの契約率の判定には価格の調整については考慮にいれられていないため、今回ばかりは契約率が高くてもマンション業界の好調ぶりを現すものでは決してないと言えるわけです。

そこで、「安く購入できるマンションが継続して販売されるか否か?また、今後もマンションの価格は下落し続けるのか?」という疑問が皆さんの気になるところであると思います。
 
在庫の調整は進んでいる
今、ファミリータイプのマンションを販売している不動産会社の話しを聞いておりますとだいぶ在庫の調整が進んできている状態であるとのことです。
このままでは夏以降に販売できる在庫が少なくなるため首都圏でも遠方物件や地方の大型都市の物件販売も視野にいれての準備もしているようです。

なぜそのようなことが言えるかといえば、マンションは建築して完成させるためには着工から1年〜1年半の期間が必要になります。
つまり今後完成してくるマンションの数は予測しやすいわけです。
その中で昨年の同時期は材料費の高騰や昨年6月に施行された建築基準法の改正の影響もあり着工件数はかなり低いものでした。

単純な話しではありますが、需要と供給の関係から言えば、供給がすくなくなれば物の価格は上がります。
とても今のマンション業界の状況をみて価格の値上がりは考えにくいかも知れませんが少なくとも価格の落ち着きは見られると思います。

そして、今後着工するマンションに関しては、現状の販売の低迷ぶりや価格の下落を考慮しての着工になるでしょうから販売価格はある程度抑えられた価格になると考えられます。
 
家族の将来をイメージした順位からの選択
そんな中、私自身もマンションの販売モデルルームに伺いいろいろ営業マンから勉強させてもらっています。
そこで最近のお客さんの特徴について紹介したいと思います。こういう時期であるためなのか「幸せの青い鳥」のような物件を探している方が多くいることに気づかされます。 
つまり自分の理想を追求した完璧な物件を探そうとするお客さんです。
確かにマンションは安い買物ではありませんから判断は慎重に、かつ数多くの物件を見て行く必要はあるものと思います。
そのことには否定はしないのですが、あまり慎重になりすぎて結局は購入できなくなる可能性もあります。

最近は情報があまりにも氾濫しているため選択ができなくなっているのかも知れません。
そのような状況になってしまう場合にはやはり「優先順位」を再度明確にすることが必要でしょう。
「価格」「立地」「環境」「駅距離」「買物施設」「育児環境」「教育施設」「車の所有」等を羅列して自分が迷っている物件に優劣をつけていく作業が効果的であると言えるでしょう。

兎角迷いが生じると他人の判断を求めたがります。しかしながらそれが功を奏することは少ないと言えます。
意見を求められた方は、たいていは無責任な発言をして自己満足に浸ります。残された本人は余計に混乱するわけです。

また、営業マンの熱意に絆されて・・・というのも良くないケースの一つです。営業マンの熱心さに自己の冷静さの判断が鈍ってしまっているだけですから。
やはり自分とその家族の将来をイメージした順位からの選択に限ると思います。
もし良い営業マンというならば家族の状況の詳細を把握しつつ優先順位の整理を一緒に行ってくれるのであればそれは頼るべき存在かもしれません。 物件を数多くみることも大切ですが気の利く営業マンを見つけることもマンション探しの要素の一つと捉えて行動することも大切なのかもしれません。

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バックナンバー
第1回 不動産価格 高い、安いの基準はどこ?
第2回 「幸せの青い鳥」を探していませんか?
第3回 こんなとき、クーリング・オフは使えない!
第4回 再販業者を見極めろ!
第5回 マンションは管理を買え

斎藤 孝雄 斎藤 孝雄(さいとう たかお)
■プロフィール
元大手不動産会社の店長。
不動産を購入したい人からの様々な相談を受け付けており、不動産会社で培った知識と経験を活かした適切なアドバイスに定評がある。
また宅建試験の講師も勤めている。
なお、不動産購入のご相談は下記メールアドレスまで、お気軽にご相談ください。
t.saito@dealgate.jp

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