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不動産投資の楽待

不動産屋が教える マンションの賢い買い方

斎藤 孝雄 斎藤 孝雄(さいとう たかお)
元大手不動産会社店長の斎藤孝雄氏が、「不動産屋が教える マンションの賢い買い方」をテーマに執筆するコラム。
業界を知りつくしたプロだからこそ分かる、
現場感覚に裏打ちされた納得の「HOW TO」をお送りいたします。

「不動産投資の楽待」でもコラムを執筆中!
不動産屋から学ぶ不動産投資
第3回 こんなとき、クーリング・オフは使えない!
公開日 2009/8/7
不動産取引に多いトラブル
今回は実際に契約を行うときに起こりえるトラブルについて紹介したいと思います。
例えば、皆さんがマンションのモデルルームに行ったとき、「いざ購入しようか!」と判断したときに営業マンは申込金を要求したりします。
この申込金や手付金に関するトラブルは不動産取引の中でもかなり多いものなのです。

まず、大原則を言うならば「約束(契約)をしたら守る」これは取引をする上でもっとも基本になることです。
お互い財産のやり取り(買主は金銭を支払い・売主は不動産を渡す)をするわけですから、最低限約束を守らなければ取引は一向に進まないのです。

しかしながら不動産屋と一般消費者の間には「不動産取引に関する知識」に大きな隔たりがあります。
不動産屋が悪意を持って消費者をだまそうとすれば、赤子の手をひねるようなものだとさえ言われています。
 
弱者である一般消費者を保護
そこで国は弱者である一般消費者を保護する目的でクーリング・オフ制度(契約・申込みの白紙撤回)というものを作成し、消費者保護を図っているのです。

皆さんも一度は耳にしたことがある「クーリング・オフ」は、消費者だからと言って誰でも好きなように使えるわけではありません。
法律には必ず要件(条件のようなもの)といわれるものがあり、この要件を満たさなければその法律の保護を受けることができません。

兎角、世の中の風潮は消費者保護の観点にあるため、それを逆手にとり、しきりにクーリング・オフを主張する方がいるようですが、皆さんはしっかりと使い分けをしていただければと思います。

クーリング・オフができる場合

1.売主が宅建業者であること
新築分譲マンションの場合は、売主は宅建業者ですからクーリング・オフの適用はあります。しかし、中古マンション等で単なる「仲介」として宅建業者が入っている場合で売主が個人であれば、クーリング・オフは適用されませんのでご注意ください。

2.事務所等以外の場所での申込み等であること
実はこれが曲者になります。事務所等とはその会社の本店・支店・モデルルーム等を指します。
つまりマンションのモデルルームにおいて申込みをした場合にはクーリング・オフは使えないのです。
このことを忘れて「クーリング・オフします!」と声高に叫んでも勝ち目がありません。
そのため宅建業者はクーリング・オフされないために極力モデルルーム内で申込みをさせたがります。
 
クーリング・オフ できる? できない?
では、宅地分譲でテント張りの案内所での申込みはどうでしょう?
実はこの場合はクーリング・オフができます。
ですから悪知恵の働く宅建業者はテント張りの案内所では申込みはさせないようにします。一度事務所等にお客さんを連れていき申込みをさせるわけです。そうすればクーリング・オフはできません。

さらに自宅や勤務先での申込み等の場合はどうでしょう?
実は自宅や勤務先の場合には、「そのことを提案したのが宅建業者か一般消費者か」により判断が異なります。
宅建業者が提案して自宅・勤務先での申込みはクーリング・オフできます。反対に一般消費者が提案した自宅・勤務先での申込みはクーリング・オフができません。

これは、宅建業者側からの提案を想像すると納得がいきます。
例えば皆さんの勤務先にいきなり営業マンが現れて「申込みしてください」としつこく言われた場合、周囲の目がある中冷静な判断はしにくいと言えます。ですからクーリング・オフができるようにしているのです。

そして、上記の条件を満たしていてもクーリング・オフができなくなる場合があります。
それは、宅建業者が「あなたはクーリング・オフできます」と書面で告知した日から8日経過した場合等です。
これは、あえてクーリング・オフできますと書面で告知したのだから、クーリング・オフができる不安定な状態を長く続けておく必要は無いとの考えからきています。
なぜ8日間なのかというのにも理由があります。
それは、8日あれば一度は休日が入るだろうからその休日を使って冷静に考えるなり、相談するなりができるでしょうという判断なのです。
この理由を聞いた時には、法律はよく考えられたものだとしきりに感心したのを覚えています。
 
こんな業者に要注意!
実際にクーリング・オフを行う場合には、書面で行うことが必要になります。後々のためにも内容証明郵便で撤回の意思表示を行う方がよいと言われています。
しかし、法律云々よりもマンション購入の申込み時に「申込み証拠金として1万円支払え」と言うなら、その目的と契約をしない場合の返還措置をしっかりと説明ができないような宅建業者とは取引しない方がよいでしょう。

また、他にもトラブルになった事例として、「すぐに100万円振り込んでいただければ、確認後に契約します」等という会社があるようですが、契約書を交わしてからその手付金として支払うならわかりますが、いきなり振り込めは常識的であるとは言えませんのでご注意ください。

斎藤孝雄氏の著書
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バックナンバー
第1回 不動産価格 高い、安いの基準はどこ?
第2回 「幸せの青い鳥」を探していませんか?
第3回 こんなとき、クーリング・オフは使えない!
第4回 再販業者を見極めろ!
第5回 マンションは管理を買え

斎藤 孝雄 斎藤 孝雄(さいとう たかお)
■プロフィール
元大手不動産会社の店長。
不動産を購入したい人からの様々な相談を受け付けており、不動産会社で培った知識と経験を活かした適切なアドバイスに定評がある。
また宅建試験の講師も勤めている。
なお、不動産購入のご相談は下記メールアドレスまで、お気軽にご相談ください。
t.saito@dealgate.jp

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