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不動産投資の楽待

不動産屋が教える マンションの賢い買い方

斎藤 孝雄 斎藤 孝雄(さいとう たかお)
元大手不動産会社店長の斎藤孝雄氏が、「不動産屋が教える マンションの賢い買い方」をテーマに執筆するコラム。
業界を知りつくしたプロだからこそ分かる、
現場感覚に裏打ちされた納得の「HOW TO」をお送りいたします。

「不動産投資の楽待」でもコラムを執筆中!
不動産屋から学ぶ不動産投資
第4回 再販業者を見極めろ!
公開日 2010/4/16
市場動向の変化
皆さんこんにちは、居住用マンションコラムの4回目になります。
しばらく市場の動向から目を離すとかなりの勢いで変化していることに気付かされます。
昨年の年度末にはアウトレットマンションと言うとデベロッパーが「完成在庫」を処分できずにいるものを他の不動産業者に一括して売却するパターンがほとんどでした。
しかしその後はデベロッパーが相次ぎ倒産し工事途中の未完成物件が売りに出されるようになりました。
売りに出すといっても一般の消費者に売却するのではなく工事を引き継ぐことができる再販業者やデベロッパーに対してです。
 
未完成物件のリスク
この未完成物件を引き受けることはそれなりにリスクを伴うことがあるのです。そのため安く買えるからとおいそれと再販業者も手を出しません。
そのリスクの最たるものは工事上の欠陥の責任を負えるかと言うことです。再販業者は買主である皆さんに販売したあとも瑕疵(例:雨漏り等の不具合)が発生すれば責任を負わなければなりません。
ですから、建築途中の未完成物件を購入する再販会社は途中までの工事状況について徹底して調査をしてから購入をし、万が一問題が発生した場合には全責任を負う覚悟がなければならないのです。
消費者である皆さんの目線からすれば瑕疵担保責任を明確にしてくれる会社を選ぶことがまずは第一条件になるでしょう。
 
工事が途中でストップしたら…
工事上の問題点で確認しておく最低限のこととしては、施工業者が変わっていないか。工事が途中でストップした期間はどのくらいあるのかということでしょうか。
デベロッパーが無くなっても建築工事を請け負っているゼネコンがそのまま引き継いでいる場合などは比較的よいケースであると言えます。工事途中から別のゼネコンが入った場合には責任逃れをさせる一要因にもなりかねません。

昨年、ある中堅のハウスメーカーが倒産した際に別の工務店は一斉に「○○ハウスの建築途中の物件は引き継がない」と施主がお願いするにも関わらず引き受けてもらえなくなるケースが多発しました。
それは、安かろう悪かろうの工事をすることで定評のある会社が作ったものを引き継いだらどんな問題が発生するかわからないといった危惧があったからでしょう。

話しを戻しますが、マンションの工事が途中でしばらく止まっていたケースも問題が起こりやすいと言えます。コンクリートや鉄筋は防錆処理をしないと驚くくらい早く劣化します。工事が止まっている期間が長ければそれだけ風雨にさらされていることが多くなり、腐食等の劣化リスクが大きくなるわけです。
それでも市場価格の2割以上安く購入できるメリットは大きいと捉える買主は多いと言えます。
ですから先ほどの瑕疵担保について明確な姿勢を示している再販業者かを見極める作業が大切なのです。
 
首都圏新築マンションの在庫
現在の新築マンションの動向としては、大幅に在庫が少なくなっている状況と言えます。中小のデベロッパーは銀行の融資が受けられず新築着工はできていない状態であり、大手の財閥系のデベロッパー等がいくつか開発を行っている程度です。
2010年1月末の時点で首都圏の新築マンションの在庫が7,000戸を割り込み昨年に比べマイナス42%とかなりの落ち込みをみせています。
そのため、中古マンション市場や戸建住宅市場に買手が流れている状況と言えます。
新築マンションの在庫が不足している状況で選択肢が少なくなり新築マンションの取得を諦める層が出始めたと言えます。

また新築マンションは高嶺の花と感じる人がいることはもちろんですが、購入層である団塊ジュニアと呼ばれる世代(30歳〜40歳)は「我慢の世代」と言われるようにバブル後の就職難から厳しい時代しか見ておらず、「安く新築が買えたら運が良い」程度にしか考えていないのです。
ですから早めにシフトチェンジをして中古マンション等の購入に動いていると言えるでしょう。
 
戸建住宅に買手が流れる
現在では古めのマンションをリノベーションして購入する等の工夫をして販売している不動産業者も増えてきており、中古再販を専業で行っている不動産業者の株価が堅調に伸びてきているのも事実です。
また、戸建住宅に買手が流れる要因としては立地環境の良い所に戸建住宅が販売されるようになったことからです。
なぜ立地環境が良い所に戸建住宅が販売されるようになったかと言うとマンション用地との競争が激減したからと言えるでしょう。
以前はマンション用地としても十分に通用した場所でもマンション業者は値段が合わないことや銀行からの融資が受けられないことを理由に購入を控えています。
そうすると戸建業者は競争相手が少なくなりますので比較的駅距離が近い場所でも戸建住宅が販売できるようになってきている訳です。

斎藤孝雄氏の著書
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バックナンバー
第1回 不動産価格 高い、安いの基準はどこ?
第2回 「幸せの青い鳥」を探していませんか?
第3回 こんなとき、クーリング・オフは使えない!
第4回 再販業者を見極めろ!
第5回 マンションは管理を買え

斎藤 孝雄 斎藤 孝雄(さいとう たかお)
■プロフィール
元大手不動産会社の店長。
不動産を購入したい人からの様々な相談を受け付けており、不動産会社で培った知識と経験を活かした適切なアドバイスに定評がある。
また宅建試験の講師も勤めている。
なお、不動産購入のご相談は下記メールアドレスまで、お気軽にご相談ください。
t.saito@dealgate.jp

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