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不動産投資の楽待

不動産屋が教える マンションの賢い買い方

斎藤 孝雄 斎藤 孝雄(さいとう たかお)
元大手不動産会社店長の斎藤孝雄氏が、「不動産屋が教える マンションの賢い買い方」をテーマに執筆するコラム。
業界を知りつくしたプロだからこそ分かる、
現場感覚に裏打ちされた納得の「HOW TO」をお送りいたします。

「不動産投資の楽待」でもコラムを執筆中!
不動産屋から学ぶ不動産投資
第5回 マンションは管理を買え
公開日 2010/6/9
なぜ、子会社の管理会社は生き残るのか?
皆さんこんにちは、「マンションの賢い買い方」第5回目になります。
最近でもいくつかのマンションデベロッパーが破綻していますが、マンションを管理する子会社は生き残っていることはご存知でしょうか。
なぜ、親会社が破綻しても子会社の管理会社は生き残るのか?それは下記の点によるところが考えられます。

(1)以前はマンションデベロッパーがそのままマンションの管理をしているケースもありました。しかし、会社の経費とマンション組合の管理費等を同じ会社で処理することには「管理費等の流用」という大変な危険がはらんでいました。

そのため、デベロッパーは顧客の信用を得るために、管理は子会社の別法人が行い管理費等を別に処理をするようになったのです。今では当たり前のことですがほんの数年前までは問題視されることも多かったのです。
 
経営基盤は安定している
(2)親会社のデベロッパーが破綻したとしても子会社の管理会社は、今後それ以上の管理戸数が増えないだけで毎月の管理手数料は見込めるため経営基盤は安定しているのです。そのため単独でも生き残ることは可能なのです。

しかし、その状態を他社のデベロッパーは放ってはおきません。毎月安定した管理手数料が入る管理会社はその管理ノウハウを持った他社からすれば喉から手が出るほど欲しい存在な訳です。
そのため、デベロッパー系管理会社を親会社が破綻する直前に資金調達のために売却するケースがある訳です。
 
管理会社の食い物に…
さて、ここからが皆さんが購入する際に検討するべきことなのですが、管理費、修繕積立金が適正に使われているかの検討が必要になります。マンションを購入する時によく耳にする言葉として「マンションは管理を買え」があります。私自身もこの言葉に異論はありません。

それにはまず、管理組合がまともに運営されているかどうかがポイントになります。どんなに管理が行き届いて綺麗なマンションでも、管理組合がしっかりしていなければ管理会社の食い物にされているケースがあります。

「管理組合総会はいつも同じメンバー、シャンシャン総会、組合側から新しい提案はされたこともない」こんな組合は管理会社からするとカモにしやすいマンションなんです。
エレベーター管理、巡回清掃業務、機械式駐車場の保守メンテナンス等々マンション管理には様々な経費が発生します。これらの経費を管理会社任せにしておけば中間マージンをしっかりとられた上に管理手数料も高止まりのままという状態になるのは当然です。
 
理事になってびっくり!
私の住んでいるマンションも数年前までは管理会社の言われるがままにしていた傾向があるのですが、私が理事になってびっくりしたことがいくつもありました。
工事業者の選定は競合もさせず、周辺の同規模マンションとの管理費等の比較もしていない状態でした。また、笑えない話ですが毎年正月には豪華な門松を玄関に飾り付けていました。

そのため、これまでの不誠実な対応が即改善されなければ「管理会社の変更」を提案しました。そのときは流石に管理会社もかなり動揺したようで、支店長クラスが理事会に出席して改善点を提案してきました。おかげでその後の管理費用から工事費用まで大幅に下がりました。その後の担当者もこのマンションには慎重にならざるを得ない状況をつくりあげたのです。
 
積極的に管理組合に参加しよう
もし皆さんがマンション購入後に組合の役員をされる場合には従前の費用や管理会社が適正であるとは信用せず、チェックをして行くことが重要になります。
その方法が分からないのであれば、別の管理会社に内容をチェックさせることを理事会で承認させればよいのです。

その検討させる管理会社にはデベロッパー系の管理会社より独立系の管理会社の方がよいでしょう。 なぜなら独立系管理会社は黙っていては管理戸数が増えないため常に企業努力をして費用を抑えサービスを向上させる作業をしているからです。
また、デベロッパー系の管理会社は他社が造ったマンションの管理はあまりしたがらない傾向にあります。

なによりも怖いことは「無関心」であることです。是非マンションを購入された後は積極的に管理組合に参加してみてください。

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バックナンバー
第1回 不動産価格 高い、安いの基準はどこ?
第2回 「幸せの青い鳥」を探していませんか?
第3回 こんなとき、クーリング・オフは使えない!
第4回 再販業者を見極めろ!
第5回 マンションは管理を買え

斎藤 孝雄 斎藤 孝雄(さいとう たかお)
■プロフィール
元大手不動産会社の店長。
不動産を購入したい人からの様々な相談を受け付けており、不動産会社で培った知識と経験を活かした適切なアドバイスに定評がある。
また宅建試験の講師も勤めている。
なお、不動産購入のご相談は下記メールアドレスまで、お気軽にご相談ください。
t.saito@dealgate.jp

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