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日刊不動産経済通信 田村編集長の最新不動産市況

第7回 郊外でのマンション供給が増えると市場がより安定(前編)

公開日 2010/11/30
首都圏の分譲マンション市場に回復の動きが出てきています。
この動きをさらに確実にして、市場が今後も安定的に推移していくための大きな鍵を握っているのが郊外エリアでの供給動向です。
市場のボリュームゾーンは30代を中心とした比較的若い一次取得層ですから、その人たちが求めやすい価格帯の物件が多く供給されることが市場の安定性につながります。

これまでは、郊外を中心にマンション事業を展開してきた中堅・中小のデベロッパーの経営が悪化したことで、郊外で供給するプレーヤー自体が減少し、供給不足が続いていました。

ようやく企業の淘汰もおさまり、淘汰を乗り越えたプレーヤーが事業を再開する動きが出てきたことに加えて、郊外の販売価格が落ち着いてきたため、消費者側にとっては安心してマンションを購入できる環境になってきました。

今回のコラムでは、郊外部のマンション供給動向などをみていきます。
 
マンション事業用地の取得競争が過熱
価格調整が進み、在庫が少なくなってきたことでマンション市況が全体的に良くなってきました。
そのため、デベロッパー各社による事業用地の取得競争が過熱気味です。
競争入札案件には複数の企業が応札し、高値をつけないと落札できなくなっています。
特に東京都区部の人気エリアは用地価格の値上がりが顕著です。

事業採算ベースに合わない価格では用地を購入できませんので、建築費が下がらない限り、高値で買われた用地はマンションの販売価格の上昇という形でいずれ現れます。
建築費のピークはリーマンショック前の08年前半でした。
今はピーク時より3〜4割安くなっていますから、その分土地代を高くしても取得したいというのがデベロッパー側の姿勢です。

しかし、競合が激しいことによって都区部でマンション用地を購入するのが難しくなってきたため、都心に近いエリアを主戦場としていた大手のデベロッパーの中には、郊外に目を向ける企業もでてきました。
 
今年上半期の新規マンション発売戸数は大幅に増加
不動産経済研究所がまとめた2010年上半期(1〜6月)の首都圏マンション市場動向によると、
新規の発売戸数は前年同期に比べて27.0%増の2万171戸と大幅に増加しました。

■エリア別 新規の発売戸数
エリア 増減率 発売戸数
東京都区部 33.1%増 9098戸
東京都下 41.0%増 2035戸
神奈川県 16.3%増 4648戸
埼玉県 55.6%増 2576戸
千葉県 7.4%減 1814戸

エリア別にみると、上図のようになっており、都区部、都下、埼玉が大きく増加しました。
首都圏の平均増加率に比べて神奈川の伸びはやや小さく、千葉は減少しています。
都下と埼玉は大幅に増加しましたが、首都圏全体に対する供給シェアは、都下が10.1%、埼玉が12.8%にとどまっています。
横浜市と川崎市のボリュームゾーンを抱える神奈川は23.0%ですが、千葉は9.0%と1割に満たないシェアですから、首都圏全体のマンション発売戸数が昨年の上半期に比べて増えたと言っても、郊外の供給量は総じてまだ少ないと言えます。
 
後編

バックナンバー
第1回 首都圏分譲マンション市場を概観する
第2回 分譲マンション市場は回復するのか?
第3回 高額所得層にマンションの買い時感広がる
第4回 長期優良住宅のマンションが徐々に浸透
第5回 春の商戦に向け好調なマンション市場
第6回 マンション市場を回復させた供給側の姿勢
第7回 郊外でのマンション供給が増えると市場がより安定
第8回 マンション商品企画のトレンド
第9回 今年の首都圏マンション市場を展望する
第10回 マンションデベロッパーの実情
第11回 震災後の分譲マンション市場
第12回 分譲マンション市場は様子見から正常化へ
第13回 震災の影響で今年前半の分譲マンション市場は低迷

>>楽待コラム第一弾「誰にでもわかる不動産市況」はこちら

田村 修 田村 修(たむら おさむ)
■プロフィール
出版社勤務などを経て、1985年4月に株式会社不動産経済研究所に入社。
不動産業界唯一の日刊紙である『日刊不動産経済通信』の記者として、不動産関連業界を取材。大手ハウスメーカーやゼネコン、総合不動産会社、不動産流通会社、マンションデベロッパー、Jリート、国土交通省などを担当。
2008年2月から『日刊不動産経済通信』編集長。
株式会社不動産経済研究所のホームページはこちら

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