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日刊不動産経済通信 田村編集長の最新不動産市況

第9回 今年の首都圏マンション市場を展望する

公開日 2011/02/17
新築分譲マンションの売れ行きが好調です。
不動産経済研究所の調査によると、売れ行きを示す月間契約率が首都圏では昨年1月以降、好調ラインである70%を毎月超えています。
80%を上回った月が3回ありました。売れ行きが回復してきたことで、マンションの新規発売戸数も増えてきました。

昨年1年間に首都圏で発売された新築分譲マンションは前年を22%上回る4万4535戸でした。
今年はさらに昨年より12%程度多い5万戸となる見通しです。
マンションの着工戸数が昨年以降、急回復していますから、もっと発売戸数が増える可能性があります。
今回のコラムでは、今後のマンション市況の見通しを探ります。
 
販売は好調に推移、価格は上昇傾向
不動産経済研究所の調査では、首都圏で昨年発売された新築分譲マンションをエリア別にみると、東京都区部が前年比24.4%増の2万393戸、東京都下が4.1%増の3447戸、神奈川県が32.4%増の1万194戸、埼玉県が15.1%増の5590戸、千葉県が19.1%増の4911戸となっており、すべてのエリアで増加しました。
都下以外は大幅に増えています。
最もシェアの大きい東京都区部が2割以上増加していますから、供給動向については依然として都区部が中心の市場になっています。

都区部で最も発売戸数が多かったのは江東区の2860戸でした。
前年より40.7%増加しました。次いで世田谷区が2117戸、豊島区が1469戸、練馬区が1258戸、品川区が1117戸と続いています。

昨年の平均分譲価格は前年比4.0%上昇の4716万円、平均坪単価は3.4%上昇の219万円で、ともに2年ぶりにアップしました。
都区部の平均価格は5.9%アップの5497万円で、エリア別では上昇率が最も高くなりました。
販売価格が1億円を超える「億ション」の発売戸数が901戸あり、前年より290戸増えたことも影響しています。
昨年12月末時点の販売在庫数は5600戸です。前年末に比べて1789戸減少しました。
発売戸数が大幅に増えて販売価格も上昇し、在庫数が順調に減っているのですから、好調な市場であることは間違いありません。
 
贈与利用で都心部の5000万円台も人気
今年も昨年に引き続いて東京都心部に近いエリアを中心に新規の発売戸数が増え、売れ行きも好調に推移すると見られます。
昨年まで少なかった郊外部での新規発売も少しずつ増えてきて、これまで貯まっていた需要を吸い上げていく動きが出てくるでしょう。

年間5万戸という発売戸数はかつての市場に比べると少ない水準ですが、デフレによる景気の低迷と人口減少社会への突入などを考えると、今後の標準的なボリュームになりそうです。 現在の好調なマンション市況を支えているのは、販売価格が比較的低く抑えられていることに加えて、低金利や住宅ローン減税、贈与税の非課税枠拡大などの政策支援効果です。

政策支援は今年も続きますし、贈与税については税率がさらに緩和され、親や祖父母からの贈与税額は大きく引き下げられます。
ですからマンションを購入するための環境は引き続き良好です。
親や祖父母からの贈与を利用することで、都心に近い5000万円台の新築マンションの人気が出るでしょう。

実際に立地の良い5000万円台の物件はアッパーミドルと言われる優良企業の社員や公務員に向けた、大手デベロッパーが得意とする中心的な商品です。
この価格帯の販売が好調であれば、市況が大きく悪化することはありません。
 
後編

バックナンバー
第1回 首都圏分譲マンション市場を概観する
第2回 分譲マンション市場は回復するのか?
第3回 高額所得層にマンションの買い時感広がる
第4回 長期優良住宅のマンションが徐々に浸透
第5回 春の商戦に向け好調なマンション市場
第6回 マンション市場を回復させた供給側の姿勢
第7回 郊外でのマンション供給が増えると市場がより安定
第8回 マンション商品企画のトレンド
第9回 今年の首都圏マンション市場を展望する
第10回 マンションデベロッパーの実情
第11回 震災後の分譲マンション市場
第12回 分譲マンション市場は様子見から正常化へ
第13回 震災の影響で今年前半の分譲マンション市場は低迷

>>楽待コラム第一弾「誰にでもわかる不動産市況」はこちら

田村 修 田村 修(たむら おさむ)
■プロフィール
出版社勤務などを経て、1985年4月に株式会社不動産経済研究所に入社。
不動産業界唯一の日刊紙である『日刊不動産経済通信』の記者として、不動産関連業界を取材。大手ハウスメーカーやゼネコン、総合不動産会社、不動産流通会社、マンションデベロッパー、Jリート、国土交通省などを担当。
2008年2月から『日刊不動産経済通信』編集長。
株式会社不動産経済研究所のホームページはこちら

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