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不動産投資の楽待
日刊不動産経済通信 田村編集長の最新不動産市況

第10回 マンションデベロッパーの実情

公開日 2011/03/10
マンション販売が好調なため、デベロッパー各社は用地の仕入れに力を入れています。
市況が好調になると、金融機関が積極的に事業資金の融資に動きだし、市場に参入する企業が増加します。

2008年9月に起きたリーマンショック後の世界的金融危機で、比較的有力だった中堅クラスのマンションデベロッパーが相次いで倒産しました。

その後のマンション市場は資金力のある大手デベロッパーが主導権を握る形で回復してきましたが、今年は中堅以下の勢力が少しずつ加わってくる動きになりそうです。
今回のコラムでは、市況の最新動向とマンションデベロッパーの実情を探ります。
 
春と秋の商戦など販売シーズンを狙う
不動産経済研究所の調査によると、首都圏で1月に発売された新規分譲マンションは前年同月比13.5%減の1372戸で、大きく減少しました。

しかし、昨年以降増加傾向にあった新規供給動向の潮目が変わったわけではありません。
1月の減少は季節要因です。好調な販売状況を受けて、各社とも昨年の秋から年末にかけての商戦で新規物件の発売を集中させた反動によって、1月の発売戸数が減少しました。

マンション市場には販売シーズンがあります。
まず年度末の2〜3月。4月からの新年度の入居に合わせるため、この時期に竣工して引き渡しをする物件が1年の内で最も多くなります。
各社とも建物の完成後に未契約の住戸を残したくないことと、多くの企業にとって3月末は決算期にあたることから、年度末は営業力を強化します。
新たに発売する物件をこの時期に合わせてくるケースも増えます。

次の販売シーズンは5月の大型連休から連休明けにかけての春の商戦です。
モデルルームへの集客数が大量に見込める時期ですから、新規発売が集中します。
その後、夏場の小休止があって、9月以降の秋の商戦に突入します。
9月末は上半期の決算期にあたるため、販売を強化し、新規物件の発売にも力を入れます。
最後は10月の下旬から年末にかけてです。

このようにマンション市場にはいくつかの山がありますから、新規物件の発売が多くなる時期を狙うと、効率的に選ぶことができるでしょう。
 
好立地の物件が増加し平均単価は高水準
マンションの売れ行きを示す契約率は好調な水準で推移しています。
1月の首都圏の平均契約率は73.3%で、好調ラインと言われる70%を超えています。

昨年12月に比べると5.3ポイントダウンしましたが、1年前と比べると3.0ポイントアップしました。
平均価格は前年同月比2.4%上昇の4238万円、平均坪単価は0.2%下落の199.6万円です。

価格の高い東京都区部での供給が多いため、平均価格と単価は高水準です。
とくに坪単価は約200万円ですから、専有面積が80u台の広めのファミリータイプは販売価格が5000万円台になります。

若い給与所得層にとっては、親からの多額の援助がなければなかなか買えない価格帯です。
単価が高くなっているため、ファミリータイプの場合は専有面積を抑えて総額を低めに設定するケースが多く、都心に近い立地ではディンクスや単身者向けのコンパクトタイプが増えています。
 
後編

バックナンバー
第1回 首都圏分譲マンション市場を概観する
第2回 分譲マンション市場は回復するのか?
第3回 高額所得層にマンションの買い時感広がる
第4回 長期優良住宅のマンションが徐々に浸透
第5回 春の商戦に向け好調なマンション市場
第6回 マンション市場を回復させた供給側の姿勢
第7回 郊外でのマンション供給が増えると市場がより安定
第8回 マンション商品企画のトレンド
第9回 今年の首都圏マンション市場を展望する
第10回 マンションデベロッパーの実情
第11回 震災後の分譲マンション市場
第12回 分譲マンション市場は様子見から正常化へ
第13回 震災の影響で今年前半の分譲マンション市場は低迷

>>楽待コラム第一弾「誰にでもわかる不動産市況」はこちら

田村 修 田村 修(たむら おさむ)
■プロフィール
出版社勤務などを経て、1985年4月に株式会社不動産経済研究所に入社。
不動産業界唯一の日刊紙である『日刊不動産経済通信』の記者として、不動産関連業界を取材。大手ハウスメーカーやゼネコン、総合不動産会社、不動産流通会社、マンションデベロッパー、Jリート、国土交通省などを担当。
2008年2月から『日刊不動産経済通信』編集長。
株式会社不動産経済研究所のホームページはこちら

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