淡河 範明（おごう のりあき）
収入や支払いの金利が変動するリスクを検討し、複数の金融機関の住宅ローンの中から最適な選択をするためにはどうしたら良いのか。
住宅ローンの専門家として、皆様のお役に立つコラムをお届けします。
住宅ローン専門家が教える！損をしないためのローン選び
住宅エコポイントで賢く住み替えよう
更新日：2010/03/29
本項目では住宅エコポイントと同じく、平成21年12月に策定された「明日の安心と成長のための緊急経済対策」に基づき、制度拡充された「フラット35S」について
住宅ローンの専門家 淡河 範明氏が解説いたします。
フラット35は、住宅取得希望者に全期間固定を提供する住宅ローンだが、以前より優良住宅取得を支援する目的で、一定期間金利を引き下げる制度を導入している。
2010年3月現在では3種類のタイプがあるが、優遇パターンは2種類となっている。
当初10年間は金利を1.0%引き下げる
2010年3月現在では3種類のタイプがあるが、優遇パターンは2種類となっている。
●フラット35S
(20年金利引下げタイプ)→長いので以下、「フラット35SS」とする
当初10年間は金利を1.0%引き下げ、かつ11年目から10年間は金利を0.3%引き下げる
●フラット35S、フラット35S中古(20年金利引下げタイプ)→長いので以下、「フラット35SS」とする
当初10年間は金利を1.0%引き下げ、かつ11年目から10年間は金利を0.3%引き下げる
当初10年間は金利を1.0%引き下げる
これにより例えば、ウェブ上で確認できる最安金利を例にとれば以下の通りとなる。
| 当初10年間 | 11年目から10年間 | 21年目以降 | |
|---|---|---|---|
| フラット35SS | 1.55% | 2.25% | 2.55% |
| フラット35S | 1.55% | 2.55% | 2.55% |
さて、実際の支払金額がどうなるかを見てみると以下のようになる。
| 当初10年間 | 11年目から10年間 | 21年目以降 | |
|---|---|---|---|
| フラット35SS | 92,592円 | 100,381円 | 102,535円 |
| フラット35S | 92,592円 | 103,835円 | |
| フラット35 | 108,055円 | ||
もちろん、長期優良住宅と認定されれば利用できるが、それ以外の項目でも利用できるので、概略だけはおさえておきたい。
| 省エネルギー性 | 耐震性 | バリアフリー性 | 耐久性・可変性 | |
|---|---|---|---|---|
| フラット35SS | エネルギーの使用の合理化に関する法律に基づく 住宅事業建築主の判断基準に適合する住宅 |
耐震等級3 | 高齢者等配慮対策等級4または5 | 長期優良住宅 |
| フラット35S | 省エネルギー対策等級4 | 耐震等級2または3 | 高齢者等配慮対策等級3、4または5 | 劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2または3 |
| 免震建築物 |
まずは、元利総支払額と諸費用を合計したトータルコストで比較してみたい。
ただし、変動金利と10年固定の場合は、金利が変わる可能性があり、当初の金利が35年間継続するということを前提とした比較は意味がない。そこで、現在の金利水準よりも10年後までにゆるやかに2%上昇した場合もあわせて試算してみる。
| 金融機関 | 商品名 | 当初金利 | 優遇条件 | 当初月返済 | トータルコスト | 金利上昇 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10Y後+2% | ||||||
| 某メガバンク | 変動金利 | 1.275% | 全期間1.2%優遇 | 88,584円 | 3806万円 | 4725万円 |
| 某金庫 | 10年固定 | 1.950% | 固定期間終了後1.4%優遇 | 98,610円 | 4223万円 | 4950万円 |
| 某ネット銀行 | 35年固定 | 2.870% | ― | 113,289円 | 4854万円 | 4854万円 |
| モーゲージバンク | フラット35S | 1.550% | 11〜20年2.25%、21年以降2.55% | 92,591円 | 4447万円 | 4447万円 |
結果をみて、さて割安な商品がどれかを自分で選んでみては。感じてほしい。
持家・借家、一戸建ての住宅・共同住宅等に関わらず条件を満たしていれば、付与されます。
